Miért kerül elő ma minden phuketi szerződésben a vis maior?
Ha most vásárolna alaprajz alapján (off-plan) épülő ingatlant Phuketen, jó eséllyel hallana már valamit üzemanyaghiányról, ellátási láncproblémákról vagy megugró építőanyag-árakról, amivel a fejlesztők a csúszásokat magyarázzák. A lényeg röviden: a vis maiorra hivatkozás önmagában nem mentesíti automatikusan a fejlesztőt a kötelezettségei alól. A thai Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv 8. és 219. szakasza szerint bizonyítani kell, hogy a körülmény valóban előre nem látható, elháríthatatlan és a fél befolyásán kívül álló volt, egy egyszerű alapanyag-drágulás erre önmagában nem elegendő.
Ez nem elméleti kockázat egy magyar befektető számára, aki több millió bahtot fektetett egy még épülő projektbe. Az iparági adatok szerint Phuket off-plan piacán 2021 és 2025 között mintegy 470 milliárd thai baht értékű tranzakció zajlott, ebből a külföldi vásárlók aránya körülbelül 60% volt, miközben a vevővédelem és a piaci felügyelet ehhez képest továbbra is viszonylag gyenge. A szerződés aláírása előtt fizetett foglaló sok esetben nem jár garantált visszatérítéssel, ha a projekt elakad.
Mit jelent pontosan a vis maior a thai jogban?
- A thai jog szerinti vis maior olyan esemény, amely előre nem látható és elháríthatatlan (a thai Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv 8. szakasza alapján)
- A fejlesztőnek bizonyítania kell a dokumentált okozati kapcsolatot a vis maior esemény és a bekövetkezett késés között
- A vevőnek joga van formális, írásos értesítést kapni, amely megnevezi a pontos okot és az új, módosított határidőt
- A tipikus vis maior okozta csúszás 2025-2026-ban jellemzően 3 és 12 hónap közé esik
- A szerződés a döntő tényező: ha nincs benne vis maior klauzula, a fejlesztő önmagában nem hivatkozhat rá, csak külön bírósági eljárás keretében
- A dokumentáció kulcsfontosságú: aki alaposan vezet feljegyzéseket, sokkal jobb pozícióból tudja megvédeni a jogait
Négy tipikus forgatókönyv, és mit tegyen a vevő mindegyikben
1. Valódi, igazolható vis maior
Ha például egy megerősített, országos üzemanyaghiányról vagy egy kormányzati korlátozásról van szó, ez valós, elfogadható ok. Ilyen esetben érdemes elfogadni a késést, de ragaszkodni kell az írásos értesítéshez az új határidővel, és kérhető kompenzáció is (például kedvezmény a szolgáltatási díjból vagy extra kivitelezési fejlesztés). Ha a fejlesztő tőkeerős és bejáratott cég, a kockázat viszonylag alacsony.
2. Vis maior mint ürügy
Előfordul, hogy a fejlesztő üzemanyagválságra hivatkozik, valójában viszont alultőkésítettség vagy rossz projekttervezés áll a háttérben. Ilyenkor érdemes független jogi átvilágítást kérni a szerződésre, és összevetni a hivatkozott okot a tényleges piaci helyzettel. A thai bíróságok jellemzően alaposan megvizsgálják a vis maiorra alapított hivatkozásokat.
3. A csúszás elhúzódik, a fejlesztő nem válaszol
Ez a legriasztóbb forgatókönyv. Ha nincs értesítés, nincs új határidő, és az értékesítési iroda sem reagál, azonnali lépés szükséges: hivatalos levelet kell küldeni (közjegyző által hitelesített thai fordítással), és panaszt kell tenni a thai Fogyasztóvédelmi Hivatalnál (OCPB). Ezzel párhuzamosan érdemes helyi ügyvédet is bevonni.
4. A vevő felbontaná a szerződést
Ha a késés jelentősen túllépi az elfogadható időtartamot (általában 12 hónap felett), a vevő követelheti a szerződés felbontását és a befizetett összeg visszatérítését. A visszatérítés feltételei viszont mindig a szerződés konkrét kikötéseitől függenek, és a fejlesztők gyakran visszatartják a már befizetett összeg 10-30%-át. Egy polgári peres eljárás Thaiföldön jellemzően 1-2 évig tart.
Összehasonlító táblázat: valós, kétes és csalárd esetek
| Szempont | Valódi vis maior | Kétes vis maior | Csalárd konstrukció |
|---|---|---|---|
| Értesítés | Formális levél dátumokkal és okokkal | Szóbeli vagy homályos e-mail, részletek nélkül | Semmilyen kommunikáció |
| Bizonyíték | Kormányzati forrás, médiahír, iparági jelentés | Általános kijelentések, konkrétum nélkül | Nincs bemutatott dokumentum |
| Új határidő | Világos, ütemezett terv | Bizonytalan ígéretek | A határidő folyton csúszik |
| Vevői lépés | Elfogadás, dokumentálás, folyamat követése | Független szerződés-átvilágítás | Azonnali ügyvéd és OCPB-bejelentés |
| Visszatérítés esélye | Magas (a projekt befejezésekor) | Közepes (tárgyalás útján) | Alacsony (csak bírósági úton) |
A leggyakoribb hibák, és hogyan kerülje el őket
1. hiba: nincs időkorlát a szerződésben a vis maior miatti csúszásra. Megoldás: aláírás előtt győződjön meg arról, hogy a szerződés maximális vis maior időtartamot rögzít (például 180 napot), amely után a vevő jogosulttá válik a szerződés felbontására.
2. hiba: nincs dokumentálva semmi. Megoldás: minden levelezést őrizzen meg, rendszeresen fényképezze a helyszínt, és vezessen naplót minden telefonhívásról és megbeszélésről. A thai bíróságok elfogadják bizonyítékként az üzenetküldő alkalmazásokból mentett képernyőképeket is.
3. hiba: az értékesítő szóbeli ígéreteire hagyatkozik. Megoldás: minden megállapodást írásban, thai nyelven kell dokumentálni, és a cég jogosult képviselőjével aláírva.
4. hiba: úgy gondolja, a magyarországi jogi minták Thaiföldön is működnek. Megoldás: kifejezetten thai ingatlanjogra szakosodott ügyvédet érdemes megbízni. A nyugati jogi keretek nem alkalmazhatók automatikusan.
5. hiba: egyedül, thai nyelvtudás nélkül tárgyal. Megoldás: vigyen magával fordítót vagy két nyelven beszélő ügyvédet. A thai bíróságok és hatóságok kizárólag thai nyelven működnek.
6. hiba: nem ellenőrzi a fejlesztő pénzügyi stabilitását vásárlás előtt. Megoldás: nézze meg a cég bejegyzését a Kereskedelmi Fejlesztési Osztálynál (DBD), tekintse át a korábban befejezett projekteket, és vizsgálja meg a pénzügyi kimutatásokat, mielőtt elköteleződik.
A tágabb kép: szigorodó szabályozás Thaiföldön
A thai hatóságok egyre erősebben ellenőrzik a külföldi tulajdonlási struktúrákat is: csak Koh Samuin és Koh Phanganon több mint 11 400 névleges tulajdonoshoz (nominee-hez) köthető céget vizsgáltak felül. Ez azt jelenti, hogy a vevőknek egyre több papírmunkára és alaposabb átvilágításra kell felkészülniük, nem kevesebbre. A piac a szigorúbb szabályozás irányába mozog, és a vis maiorra alapított igények egyre inkább az egyike azoknak a területeknek, amelyeket a jog szorosabban vizsgál.
A legfontosabb tanulság: nem kell megrémülni, de passzívnak sem szabad maradni. A vis maior jogi eszköz, nem pedig egy mindent elmosó ürügy, amely alól a fejlesztő automatikusan kibújhat a felelősség alól. A vevő feladata, hogy dokumentáljon, ellenőrizzen, és minél korábban szakembert vonjon be. Minél gyorsabban lép, annál nagyobb az esélye, hogy megvédje az investícióját. Ha bizonytalan egy phuketi projekt helyzetében, a Thaiföldi Ingatlan csapata segít eligazodni a szerződéses részletekben és a helyi jogi lépésekben.
Forrás: The CITY - Asia
Fontolgatja a thaiföldi ingatlanvásárlást? Szakértőink segítenek megtalálni az Önnek megfelelő ingatlant.