Ha egy magyar érdeklődő Phuketen vagy Koh Samuin villát nézett az utóbbi években, jó eséllyel találkozott azzal a megoldással, hogy a földet egy thai cég veszi meg, amelyben a tényleges tulajdonos külföldi, a papíron szereplő thai részvényesek pedig csak névleges (nominee) szereplők. Ennek a gyakorlatnak most szigorú véget vetnek a thai hatóságok, és a változás nem apró finomhangolás, hanem egy jól látható, számokban is mérhető fordulat.
Mi történt pontosan: 561-ről 141-re esett a gyanús bejegyzések száma
A Kereskedelmi Minisztérium (Ministry of Commerce) legfrissebb adatai szerint az új cégbejegyzések között a névleges tulajdonlásra utaló jegyeket mutató esetek száma 561-ről 141-re csökkent, ez 75%-os visszaesés. Ez nem elvont statisztika azok számára, akik thai cégen keresztül, proxy részvényesekkel vásároltak földet vagy villát: közvetlen kockázatot jelent a már meglévő tulajdoni struktúrákra is.
A minisztérium maga is hangsúlyozza, hogy a 141 új bejegyzés csak a jéghegy csúcsa. Ez a szám nem tartalmazza azt a több ezer korábban létrehozott céget, amelyek jelenleg is működnek. Az irány azonban egyértelmű: a hatóságok egyre hatékonyabban szűrik ki a nominee-konstrukciókat már a bejegyzés szakaszában, és egyre több kérelmet utasítanak el elejétől.
Milyen jogi háttér áll a szigorítás mögött?
A fellépés nem csupán hatósági gyakorlat, hanem konkrét jogszabályi alapra épül. Thaiföld Kereskedelemfejlesztési Hivatala (Department of Business Development, DBD) kiadta a 2/2026. számú rendeletet, amely 2026. augusztus 1-jén lép hatályba, és célja, hogy lezárja azokat a kiskapukat, amelyeken keresztül külföldiek nominee részvényesek segítségével irányítást szereznek thai cégek felett.
Az új szabályozás kibővíti a dokumentációs és ellenőrzési kötelezettségeket a cég teljes életciklusára: nem csak az alapításnál kell részletesen igazolni a tőke eredetét és a tulajdonosi struktúrát, hanem minden későbbi részvényesi változásnál is.
Egy másik, a DBD-től származó adatsor is a szigorítást igazolja: a 0,01-49,99%-os külföldi részesedésű cégek bejegyzése 51%-kal esett 2026 első negyedévében, majd 2026. május 1. és 31. között további 65%-kal. A becslések szerint mintegy 119 000 cég tartozik jelenleg abba a kockázati kategóriába, amelyet a hatóságok célkeresztbe vettek 2026 közepén.
Miért volt ilyen népszerű a nominee-struktúra Phuketen és Koh Samuin?
A thai Külföldi Üzleti Törvény (Foreign Business Act, 1999) korlátozott tevékenységi körökben, köztük a földtulajdonlásban, 49%-ra maximálja a külföldi részvénytulajdont thai cégekben. A nominee-konstrukció pontosan azt a látszatot volt hivatva megteremteni, hogy ez a küszöb formálisan teljesül, míg a valóságban a külföldi fél gyakorolja a teljes irányítást és biztosítja a tőkét.
Piaci becslések szerint Phuket és Koh Samui térségében a földdel rendelkező villák 40-60%-át olyan cégeken keresztül szerezték meg, amelyek nominee-tulajdonlásra jellemző jegyeket mutatnak. Ez azt jelenti, hogy rendkívül sok, magyar vásárlók által is preferált célterületen lévő ingatlan érintett lehet.
A Különleges Vizsgálati Hivatal (Department of Special Investigation, DSI) az utóbbi években fokozott ellenőrzéseket végez az üdülőövezetekben, különösen Phuketen, Krabiban és Surat Thaniban, ahová Koh Samui is tartozik.
Mi számít nominee-cégnek a thai jog szerint?
A nominee-cég olyan thai bejegyzésű jogi entitás, amelyben a részvények 51%-át vagy annál többet formálisan thai állampolgárok birtokolnak, míg a tényleges finanszírozást és irányítást egy külföldi végzi. Az ilyen konstrukciókban a thai részvényesek jellemzően nem fizetnek be valós tőkét, és nem hoznak vezetői döntéseket. A thai bíróságok ezt a gyakorlatot a Foreign Business Act megkerülésének tekintik, és több esetben is elrendelték a föld kényszerértékesítését, amikor bebizonyosodott, hogy a thai részvényesek valójában külföldi megbízó nevében léptek fel.
Milyen büntetésre lehet számítani egy feltárt nominee-struktúra esetén?
A Foreign Business Act alapján a büntetés elérheti a 3 év börtönt és/vagy 1 millió thai bahtos pénzbírságot. A bíróság ezen felül elrendelheti a föld kényszerértékesítését is. Fontos tudni, hogy a thai nominee részvényesek is büntetőjogi felelősséggel tartoznak, tehát nem csak a külföldi tulajdonos van kockázatban.
A nominee-struktúra fenntartása jellemzően évi 50 000-150 000 thai bahtot (kb. 1,3-4 millió forintnak megfelelő összeget, az árfolyamtól függően) igényel könyvelési és adminisztrációs díjak formájában, mégpedig anélkül, hogy garanciát adna arra, hogy a konstrukciót később nem minősítik jogellenesnek.
Milyen legális megoldások léteznek Thaiföldön ingatlanvásárlásra?
A Föld Törvénykönyv (Land Code) 86. szakasza szerint külföldiek Thaiföldön közvetlenül nem birtokolhatnak földet. Ez a szabály 2026-ban is érvényben van, és jelenleg nincs olyan törvényhozási kezdeményezés, amely ezen a tilalmon a közeljövőben változtatna. Aki tehát Phuketen villát szeretne, a következő legális utak közül választhat:
- Hosszú távú bérlet (leasehold): jellemzően 30 éves szerződés, két megújítási opcióval (összesen akár 30+30+30 év). A földet thai tulajdonostól bérli a vevő, míg a rajta álló ház a külföldi nevén kerülhet bejegyzésre.
- Usufruct jog: életre szóló használati jog, amelyet a Földhivatalnál (Land Department) jegyeznek be.
- Freehold társasházi (condominium) tulajdon: ez az egyetlen ingatlanforma, amelyet külföldi teljes tulajdonjoggal birtokolhat, feltéve, hogy az épületben a külföldi kvóta nem haladja meg a teljes alapterület 49%-át.
Condónál a vásárláshoz szükséges összeget külföldről kell átutalni thai bankszámlára, és a folyamat igazolására Foreign Exchange Transaction (FET) igazolást kell szerezni.
Érdemes-e átalakítani egy meglévő nominee-céget?
Ez esetfüggő, de a szigorítások fényében sokak számára megfontolandó. Az átalakítás lényege, hogy a cég eladja a földet egy thai magánszemélynek vagy szervezetnek, majd ezt követően bérleti szerződést kötnek a korábbi (most már bérlő) féllel. A folyamat költsége jellemzően 100 000-300 000 thai baht (adók és jogi díjak együtt), de ezzel megszűnik a büntetőjogi kockázat, és a tulajdoni helyzet átlátható lesz.
Aki bizonytalan saját cége státuszában, annak érdemes olyan, a Thai Ügyvédi Kamara által engedélyezett, földjogban jártas ügyvédhez fordulnia, aki nincs kapcsolatban nominee-struktúrákat értékesítő cégekkel. Egy kezdeti konzultáció és tulajdoni átvilágítás díja jellemzően 15 000-30 000 thai baht körül mozog.
Hatással lesz ez a szigorítás a társasházpiacra?
Közvetlenül nem, mivel a freehold condominium külföldiek számára továbbra is teljesen legális tulajdoni forma marad. Közvetve azonban felpöröghet a kereslet: azok az investorok, akik korábban nominee-cégen keresztül villát vásároltak volna, most biztonságosabb alternatívaként inkább társasházi lakás felé fordulhatnak.
Mit tegyen, akinek már van thai cégen keresztüli ingatlantulajdona?
A 75%-os visszaesés nem elszigetelt akció, hanem egy szisztematikus folyamat része. A thai hatóságok digitális eszközöket fejlesztenek a céges struktúrák elemzésére, adatokat osztanak meg egymással az érintett szervek között, és politikai nyomás alatt is állnak a fellépésre. Azoknak, akiknek eszközei jelenleg proxy cégeken keresztül vannak bejegyezve, érdemes minél előbb jogi átvilágítást kérniük, ne várjanak addig, amíg egy hatósági vizsgálat érkezik meg először.
A Thaiföldi Ingatlan csapata segít eligazodni a jogszerű tulajdoni formák között, és kapcsolatba hozza az érdeklődőket megbízható helyi jogi szakértőkkel.
Forrás: Thailand Business News