Ha valaha felmerült benned a gondolat, hogy egy thai cégen keresztül vásárolj telket vagy villát Phuketen, most jött el a pillanat, amikor ezt alaposan át kell gondolnod. A Thaiföldi Ingatlan tapasztalata szerint sok magyar érdeklődő találkozott már ezzel a konstrukcióval, most viszont a thai állam éppen ez ellen indított minden eddiginél nagyobb akciót.
A Kereskedelmi Fejlesztési Minisztérium (DBD, Department of Business Development) 36 277 külföldi érdekeltségű, földet birtokló céget vont hivatalos vizsgálat alá. Ez a legnagyobb ellenőrzési hullám évek óta a névleges (nominee) tulajdonosi struktúrák ellen, amelyeket sokan éppen azért hoztak létre, hogy megkerüljék Thaiföld szigorú tilalmát a közvetlen külföldi földtulajdonlásra vonatkozóan. Aki eddig thai kft-n keresztül vett villát vagy telket, az most nem hagyhatja figyelmen kívül ezt a jelzést.
Mi pontosan a probléma a thai cégstruktúrákkal?
A vizsgálat fókuszában 31 516 cég áll, amelyeknél a hivatalos papírok szerint a külföldi tőkerészesedés 49% alatt marad, vagyis pontosan azon a küszöbön, ami alatt egy vállalkozás thai cégnek minősül és földet birtokolhat. A gond az, hogy sok ilyen struktúrában a thai részvényesek csak papíron tulajdonosok, a valós irányítás és a pénz mögöttük valójában külföldi kézben van. A DBD célja most az, hogy ezeket a konstrukciókat azonosítsa és felszámolja.
A Thairath beszámolója szerint a vizsgálat 16 tartományra terjed ki, beleértve Bangkokot és az azt körülvevő öt tartományt, valamint tíz jelentős turisztikai tartományt, köztük Csonburit, Surat Thanit és Phuketet. Ez egyértelműen jelzi, hogy a fellépés nem csupán egyetlen üdülőpiacra korlátozódik, hanem országos szintű politikai irányváltásról van szó.
Gyors válasz azoknak, akik keresik a lényeget
- 36 277 külföldi részvétellel működő céget vizsgál a DBD, hogy megfelelnek-e a thai földtörvénynek
- A vizsgálat középpontjában 31 516 cég áll, amelyeknél a külföldi tulajdoni hányad hivatalosan 49% alatt van, ez a klasszikus névleges thai részvényesi struktúra
- A Land Code (földtörvény) tiltja a közvetlen külföldi földtulajdont, a thai többségi tulajdonú cég az egyetlen legális megoldás, és most éppen ennek visszaéléseit üldözik
- A névleges struktúrák büntetése a Foreign Business Act alapján akár 1 millió thai baht és/vagy 3 év börtön, a súlyosabb kockázat pedig a 180 napon belüli kényszerértékesítés
- A vizsgálat 16 tartományra terjed ki, beleértve Bangkok agglomerációját és turisztikai központokat, mint Phuket, Surat Thani (Koh Samui) és Csonburi
- Akinek thai cégen keresztül van földje, annak sürgősen jogi átvilágítást kell kérnie
Milyen jogi keretek között lehet egyáltalán ingatlant birtokolni Thaiföldön?
Az 1999-es Foreign Business Act minden olyan céget külföldinek minősít, amelyben a külföldi tőke aránya meghaladja a 49%-ot; az ez alatti cégek thai vállalkozásnak számítanak, és földet birtokolhatnak.
A DBD most nemcsak a részvénykönyveket vizsgálja, hanem a tényleges irányítást is: ki hozza a döntéseket, ki finanszírozta az ingatlanvásárlást, és ki kapja a bevételt.
Az 1954-es Land Code Act (B.E. 2497) kizárja a külföldiek közvetlen földtulajdonlását, egyetlen szűk kivétellel: a Befektetési Testület (BOI) által jóváhagyott projektek esetén, ahol minimum 40 millió thai baht befektetés szükséges.
Piaci becslések szerint Phuketen a külföldi tulajdonban lévő villák akár 60-70%-át thai cégeken keresztül, névleges részvényesekkel jegyzik be.
Egy kapcsolódó akció keretében, a phuketi névleges hálózat elleni negyedik fázisú fellépés során 2026 augusztusában 16 embert vontak eljárás alá (10 thai és 6 külföldi állampolgárt, köztük kanadai, orosz és kazah állampolgárokat), akik névleges tulajdonlás alatt működő vállalkozásokhoz kötődtek.
Egy szélesebb körű phuketi földvizsgálat 361 céget érintett, ebből 149 jogi személynél találtak gyanús külföldi tulajdoni hányadot földtulajdonlás kapcsán, 114 perindítás és 39 bírság kiszabása történt.
Fontos, hogy a kondominiumokat ez a vizsgálat nem érinti: a külföldiek továbbra is közvetlenül, tulajdonjoggal (freehold) birtokolhatnak lakásokat, amíg az épületben a külföldi tulajdoni kvóta 49% alatt marad.
Mit jelent ez a gyakorlatban egy magyar befektetőnek?
A vizsgálat mérete, vagyis 36 277 cég és 16 tartomány, egyértelműen mutatja, hogy nem egyszeri akcióról van szó, hanem tartós, rendszerszintű politikai fordulatról. Aki nemzetközi befektetőként Thaiföldön gondolkodik ingatlanvásárláson, annak világos üzenet ez: a névleges thai cégstruktúrákon keresztüli földvásárlás korszaka véget ér. Aki időben rendezi a struktúráját, az megvédi a vagyonát és a nyugalmát is, aki viszont figyelmen kívül hagyja a jelzést, az kényszerértékesítést és büntetőeljárást kockáztat.
Gyakran ismételt kérdések
Elvehetik a földemet Thaiföldön, ha a cégem megbukik a vizsgálaton?
Igen. Ha a DBD megállapítja, hogy a cégedben a thai részvényesek valójában névleges tulajdonosok, a Földhivatal elrendelheti az ingatlan 180 napon belüli eladását. Ha ez nem történik meg, a hatóságok saját maguk árverezhetik el a földet.
Pontosan mit vizsgál a DBD ezeknél a cégeknél?
A Kereskedelmi Fejlesztési Minisztérium megnézi a tulajdonosi struktúrát, a földvásárláshoz felhasznált pénz forrását, a tényleges vezetői kontrollt, a közgyűlési jegyzőkönyveket és a pénzügyi nyilvántartásokat. A központi kérdés az, hogy a thai részvényesek valódi befektetők-e, vagy csak névleges szereplők.
Hogyan birtokolhat egy külföldi legálisan villát Thaiföldön?
Több törvényes út is létezik. Az egyik a hosszú távú földbérlet (leasehold), tipikusan 30 évre, megújítási opciókkal. A másik, amikor az épületet a földtől elkülönítve birtokolod, miközben a telket bérled. A harmadik egy valódi közös vállalkozás létrehozása thai partnerrel, aki ténylegesen részt vesz az üzletmenetben és a finanszírozásban. A negyedik lehetőség egy kondominium egység megvásárlása közvetlen tulajdonjoggal (freehold).
Érinti ez a vizsgálat a kondominium lakásomat?
Nem. A DBD vizsgálata kizárólag a földet birtokló cégekre vonatkozik. A közvetlen kondominium-tulajdonlás az 1979-es Condominium Act alapján külön szabályozás alá esik, amely szerint a külföldiek egy épület teljes alapterületének legfeljebb 49%-át birtokolhatják.
Mit tegyek, ha már most is thai cégen keresztül birtokolok földet?
Először kérj független jogi átvilágítást a struktúrádról. Ha a konstrukció sérülékenynek bizonyul, egy ügyvéd javasolhat átalakítási lehetőségeket, például átállást bérleti (leasehold) formára, valódi thai partner bevonását, vagy a föld eladását úgy, hogy az épületre vonatkozó jogaidat megtartod.
Mennyibe kerül a leasehold és miben különbözik a freeholdtól?
A leasehold akár 30 évre biztosít földhasználati jogot, jellemzően két megújítási lehetőséggel, bár a megújítás jogilag nem garantált. A leasehold alapon eladott ingatlanok általában 15-30%-kal olcsóbbak, mint az egyenértékű freehold ingatlanok. A lényegi különbség az, hogy itt a földet béreled, nem birtoklod.
Miért éppen most erősödött meg a fellépés?
A névleges struktúrákra nehezedő nyomás már 2022 óta épül, amikor a parlamenti bizottságok elkezdtek vitatkozni az üdülőövezetekben zajló nagyszabású külföldi földszerzésekről. A politikai nyomás, az emelkedő telekárak és a prémium helyszíneken koncentrálódó külföldi tőke miatti közvélemény-aggodalom felgyorsította a folyamatot.
Van büntetőjogi kockázata a külföldi ügyvezetőknek?
Igen. A Foreign Business Act akár 3 év börtönbüntetést is előír a külföldiek számára tiltott üzleti tevékenység folytatásáért. A névleges részvényesek használata a törvény megkerülésére ilyen jogsértésnek minősül.
Hogyan hat ez a phuketi és koh samui-i villapiacra?
Rövid távon nőhet a kínálat, mert egyes tulajdonosok inkább eladnak, mielőtt hivatalos felszólítást kapnának. Középtávon a piac valószínűleg a leasehold konstrukciók és a kondominiumok felé mozdul el, ami ezekben a szegmensekben növelheti a keresletet és az árakat.
Érdemes-e helyszíni bejárást tervezni vásárlás előtt?
Feltétlenül. Bármilyen thaiföldi ingatlantranzakció előtt személyesen is meg kell tekintened az ingatlant, konzultálnod kell egy ügyvéddel, és a helyszínen kell ellenőrizned minden dokumentumot.
Forrás: Thairath
Ha komolyan gondolkodsz thaiföldi ingatlanbefektetésen, a Thaiföldi Ingatlan szakértői segítenek megtalálni a számodra megfelelő, jogilag is biztonságos megoldást.