A lényeg röviden: mi igaz a 2026-os hírekből?
Ha magyar befektetőként fontolgatod, hogy phuketi vagy bangkoki kondót vásárolsz, jó, ha tudod: a 49%-os külföldi tulajdoni kvóta 2026-ban is változatlanul érvényben van, semmilyen törvény nem emelte 75%-ra. Emellett terjed egy félreértés is a magyar és nemzetközi ingatlanos csoportokban: a 2026 júliusától érvényes 0,01%-os illetékkedvezmény NEM vonatkozik külföldi vevőkre, csak thai állampolgárokra. Aki ez alapján tervezi a büdzséjét, csúnyán mellényúlhat.
Mennyi kondót birtokolhat egy külföldi Thaiföldön?
A szabály semmit nem változott: egy adott kondóprojekt teljes eladható alapterületének legfeljebb 49%-a lehet külföldi tulajdonos kezében, a fennmaradó 51%-ot thai állampolgároknak vagy thai többségű tulajdonú cégeknek kell birtokolniuk. Ez a rendelkezés az 1979-es Kondominium Törvényből ered, és évtizedek óta több módosítást is túlélt anélkül, hogy az alapelv megváltozott volna.
Fontos: a kvótát nem az egységek száma, hanem a bejegyzett alapterület alapján számítják. Ez különösen Phuketen okoz meglepetést, ahol néhány nagyméretű, penthouse jellegű egység gyorsan felemésztheti a rendelkezésre álló kvótát, még mielőtt az épület elkészülne. Emiatt érdemes minden esetben írásos visszaigazolást kérni a fejlesztőtől vagy a társasház kezelő irodájától (juristic office) a jelenlegi thai-külföldi arányról, és ezt a Földhivatalnál (Land Office) függetlenül is leellenőrizni, mielőtt bármilyen foglaló átutalásra kerülne sor.
Ha egy projektben elfogy a külföldi kvóta, a vevőnek két opció marad: 30 éves bérleti jog (leasehold), vagy egy thai cégen keresztüli tulajdonlás, saját jogi és megfelelőségi kockázatokkal. Egyik sem ér fel a közvetlen freehold tulajdonjoggal.
Igaz-e, hogy 75%-ra emelik a kvótát?
Nem. 2026 augusztusáig semmilyen törvényjavaslat nem került a parlament elé. A 75%-os küszöbről szóló javaslat 2024-ben, Srettha Thavisin akkori kormányfő idején merült fel, egy szélesebb csomag részeként, amely a külföldi tőkebevonást célozta. Ezzel párhuzamosan egy 99 éves földbérleti konstrukciót is felvetettek a jelenlegi 30 éves maximum helyett.
Mindkét javaslat komoly társadalmi ellenállásba ütközött Thaiföldön: sokan attól tartanak, hogy a bővített külföldi tulajdonszerzés felhajtaná az árakat, és kiszorítaná a helyi vásárlókat a saját piacukról. Kormányzati forrás szerint mindkét kezdeményezés jelenleg is 'vizsgálat alatt' áll, ami a gyakorlatban évekig tartó halogatást is jelenthet, vagy akár azt is, hogy sosem valósul meg. Aki egy feltételezett jövőbeli kvótaemelésre alapozva tervezi a vásárlását, valójában egy bizonytalan idővonalra fogad.
A 0,01%-os illetékkedvezmény csapdája: miért nem vonatkozik rád, ha külföldi vagy?
- július 1. óta Thaiföldön a standard 2%-os tulajdon-átruházási illeték helyett 0,01%-os kedvezményes díj érvényes, de kizárólag thai állampolgárok számára. Ezt a részletet számos angol nyelvű és regionális híroldal, sőt egyes ingatlanközvetítők is elmosták a marketinganyagaikban, van, aki egyenesen úgy hirdette, hogy 'az illeték mindenkinek 0,01%-ra csökkent'. Ez egyszerűen nem igaz. A Királyi Közlönyben (Royal Gazette) 2026. július 1-jén megjelent rendelet szövege egyértelműen a minősített thai vásárlókra korlátozza a kedvezményt.
Külföldi vevőként tehát a matek egyszerű: a teljes 2%-os illetéket kell megfizetned, kivétel nincs. Egy 10 millió thai baht (THB) értékű ingatlan esetén a különbség 199 000 THB, azaz nagyjából 5700 dollár, ami forintban is jelentős összeg és semmiképp nem elhanyagolható tétel a zárási költségek (closing costs) között.
A jelzáloghitel bejegyzési díja szintén 0,01%-ra csökkent, de ugyanez a megszorítás érvényes rá is: csak thai állampolgárok vehetik igénybe.
A kedvezmény mégis hozhat neked hasznot, ha eladóként gondolkodsz
Van egy kevésbé nyilvánvaló előnye is az új illetékrendszernek. Ha az illetékkedvezmény időszakában (2026. július 1. és 2027. június 30. között) egy thai vevőnek adod el a kondódat, az ő megtakarítása komoly alkupozíciót jelenthet számodra az eladási tárgyalások során. Egy 5 millió THB értékű egység esetén a vevő megtakarítása körülbelül 100 000 THB, ami versenyképesebbé teheti az ingatlanodat a másodlagos piacon.
Mi a helyzet a 99 éves bérleti joggal?
Jelenleg a maximális földbérleti időtartam Thaiföldön 30 év marad. A 99 éves bérleti konstrukcióról szóló javaslat papíron létezik, de törvénybe soha nem foglalták. Aki hosszú távú, generációkon átívelő befektetésben gondolkodik, ezt a jogi keretek között kell figyelembe vennie, nem a be nem vezetett tervezetek alapján.
Gyakorlati tanács magyar vásárlóknak
A 2026-os hírek kavalkádjában a legfontosabb üzenet az, hogy a jelenleg hatályos szabályok alapján érdemes döntést hozni, nem a bizonytalan jövőbeli módosítások reményében. A Thaiföldi Ingatlan csapata is azt javasolja ügyfeleinek, hogy minden vásárlás előtt írásban ellenőrizzék a projekt aktuális kvóta-kihasználtságát, és számoljanak a teljes 2%-os illetékkel a költségvetésükben, hiszen ez egy valós, konkrét tétel, nem elhanyagolható apróbetűs rész.
Forrás: ReloSale