Egy vevő besétál a banglámóngi földhivatalba egy 4 millió bahtos bankcsekkel és egy listával a thai cégében szereplő tulajdonosokról. Egy évvel korábban ez az ügylet kilencven perc alatt lepecsételve, bejegyezve távozott volna vele. 2026 májusa óta az első kérdések mások: honnan származik a pénz, mi a foglalkozása, és miért nem kapott soha osztalékot az a thai tulajdonos, aki papíron a cég 51%-át birtokolja.
Ha magyar vevőként gondolkodik phuketi vagy más thaiföldi ingatlanon, ez a cikk pontosan azt írja le, ami a földhivatalban most valójában történik: nem egy új törvényről van szó, hanem egy két évtizede létező szabályozás egységes, országos szintű, folytonos betartatásáról.
Mi változott pontosan 2026 májusában?
Thaiföld Földhivatali Hatósága (Department of Lands) 2026 májusában három, 'most urgent' minősítésű körlevelet küldött ki az ország mind a 76 tartományi földhivatalának. A körlevelek célja a külföldiek által használt névleges (nominee) tulajdonlási struktúrák felderítése. Fontos: ez nem új jogszabály, hanem a Földtörvénykönyv (Land Code) már meglévő, de tartományonként eltérően alkalmazott rendelkezéseinek egységesítése.
A lényegi váltás az, hogy az ellenőrzés korábban egyszeri esemény volt a bejegyzés napján, most viszont folytonos folyamat. Egy 2019-ben lezárt tranzakció is felszínre kerülhet egy 2027-es felülvizsgálati körben, mert az adatbázis folyamatosan frissül és összeveti egymással a különböző hivatalok nyilvántartásait.
Milyen összeghatárok indítják el a fokozott ellenőrzést?
Két konkrét küszöbérték határozza meg, mikor kezdődik el a forrás eredetének vizsgálata:
- 2 000 000 baht feletti készpénzes fizetés esetén a hivatal automatikusan vizsgálja a vevő jövedelmét, foglalkozását és általános pénzügyi helyzetét.
- 5 000 000 baht feletti forgalmi (appraised) érték esetén ugyanez a fokozott átvilágítás jár, függetlenül attól, hogy készpénzzel, banki átutalással vagy más módon fizet a vevő.
Ez a két millió bahtos határ nem véletlenül lett ennyi. Majdnem minden telekkel rendelkező villa ára meghaladja ezt az összeget, míg a thai belföldi vidéki tranzakciók jelentős része alatta marad. A gyakorlatban ez egy olyan szűrő, amit pontosan a külföldieket érintő piaci szegmensre hangoltak.
Hogyan épül fel az új céges adatbázis?
A földhivataloknak most már egy országos, folyamatosan frissített nyilvántartást kell vezetniük minden jogi személyről, amely földet birtokol, és ezt szűrniük kell a nominee-struktúra jeleire.
Amelyik cég kockázatosnak minősül (a külföldi tulajdoni hányad és más kritériumok alapján), az mélyebb vizsgálaton megy keresztül: átnézik a tulajdonosi nyilvántartást, a Kereskedelmi Fejlesztési Osztálynál (DBD) leadott beszámolókat, a szerződéseket, és szükség esetén helyszíni szemlét is tartanak.
Fontos leszögezni: a szűrésbe kerülés önmagában nem jelent jogsértést. Ez egy előszűrő mechanizmus, nem ítélet. Az adatbázis minden földtulajdonos jogi személyt tartalmaz, beleértve a teljesen thai tulajdonú cégeket is.
Mennyire komoly a phuketi helyzet valójában?
Phuketen önmagában már több mint 600 cég kerül a Különleges Vizsgálati Hatóság (DSI) és a Kereskedelmi Minisztérium vizsgálata alá. Ez egy szélesebb körű fellépés része, amely 2026. augusztus 1-jétől a 2/2569 számú rendelet nyomán tovább erősödött.
A thai limited company struktúra, amelyben 49% külföldi és 51% thai tulajdonos áll, régebbi, mint a legtöbb phuketi condominium. A thai részvényesek a gyakorlatban gyakran nem fizettek be tőkét, nem vettek részt a cégvezetésben, és sokszor nem is tudták, hogy papíron egy 25 millió bahtos villa tulajdonosai. Ez formálisan sosem volt legális: a Földtörvénykönyv 113. szakasza kifejezetten megtiltja, hogy egy thai állampolgár külföldi javára tartson földet.
Mi számít bevallottan legális kivételnek?
Ha a thai cég valóban működő vállalkozás, például szálloda, étterem vagy mezőgazdasági projekt, valós bevétellel, adófizetéssel, alkalmazottakkal és olyan thai tulajdonosokkal, akik tényleg befizettek tőkét, akkor ez a szigorítás nem érinti.
Ez a legfontosabb kivétel, mert pontosan ezekre a struktúrákra találták ki eredetileg a törvényt. A probléma sosem a céges forma volt, hanem az, hogy a struktúrák túlnyomó része, mondjuk kilencből kilenc esetben, üres héjcég volt lakóingatlan mögé rejtve.
Egy dolgot érdemes tisztán látni: ha valaki most próbálja utólag 'megtisztítani' a struktúráját, például további részvényeket vásárol vagy lecseréli a részvényeseket közvetlenül egy ügylet előtt, ez inkább felkelti a figyelmet, mint eloszlatja azt. A vizsgálók pontosan a tulajdonosi nyilvántartás és a DBD-bejegyzések történetét nézik át, és egy bevétel nélküli cégnél a hirtelen tulajdonosváltás magáért beszél.
Milyen alternatívák maradnak egy magyar vevő számára?
A saját véleményünk a Thaiföldi Ingatlannál az, hogy a thai céges struktúra mint magánhasználatú lakóingatlan-tulajdonlási eszköz nagyrészt lejárt. Nem azért, mert minden meglévő struktúrát holnap felszámolnak, hanem azért, mert a hozzá kapcsolódó kockázat most már nyílt végű és hosszan elhúzódó, és egy bizonytalanságot nehéz eladni, amikor eljön a viszonteladás ideje.
Ha a cél a saját használat vagy bérbeadás, két út marad reálisan tiszta:
- Condominium vásárlása a külföldi tulajdoni kvóta keretében (egy épület összterületének legfeljebb 49%-a lehet külföldi kézben a Condominium Act szerint).
- Hosszú távú, bejegyzett földbérlet (legfeljebb 30 év) a felépítmény külön tulajdonlásával kombinálva.
A bérleti út kevésbé kényelmes viszonteladásnál, de mentes a nominee-struktúra kockázatától. Ha a vevő szándéka kizárólag saját otthon vagy bérbeadás, ezt a két utat érdemes komolyan megfontolni a céges struktúra helyett. Ha viszont valódi, bevétel-generáló vállalkozásról van szó valós thai tulajdonosokkal, a fenti figyelmeztetés nem vonatkozik a helyzetére.
Mennyivel lesz lassabb és bonyolultabb egy tranzakció?
Egy szűrési eljárás nem jelent automatikusan gyanút, de időt biztosan kóstál. Egy ügylet, amely korábban egyetlen hivatali látogatással lezárult, most két-négy hétig is elhúzódhat, ha a hivatal bankszámlakivonatot, jövedelemigazolást vagy a pénzforrás magyarázatát kéri.
A bankok is szigorítottak: több pénzintézet már három hónapnyi bankszámlakivonatot kér, mielőtt egy céges vásárláshoz kapcsolódó összeget felszabadítana. Aki kifejezetten a bejegyzés miatt utazik Thaiföldre, tervezzen időbeli pufferrel, ne várjon aznapi zárást.
A gyakorlati lépés, amit most érdemes megtenni: vegye elő a tulajdoni lapot és a cég alapító okiratait, és végezzen egy önálló átvilágítást a struktúrán, mielőtt a földhivatal teszi meg ezt helyette.
Forrás: Calinka Thailand (Dzen)