Miért érdekes ez egy magyar ingatlanbefektető számára?
Ha valaki a phuketi ingatlanpiacot fontolgatja, érdemes tudni, mi zajlik most Ázsia legnagyobb tőkéjénél: a gazdag thai befektetők sorra adják el londoni ingatlanjaikat, és a pénzt nem Bangkokba, hanem Tokióba és a Niseko síparadicsomba viszik. Ez a fordulat önmagában nem sok mindent jelentene a magyar vásárlónak, de van egy csavar: amikor a szakértők egymás mellé teszik a phuketi és a japán prémium piacot, Phuket a legtöbb kulcsmutatóban jobban teljesít, mint Tokió vagy Niseko. Ez pedig már releváns azok számára is, akik Európából, Magyarországról néznek Délkelet-Ázsia felé.
A The Nation Thailand szerint a thai befektetők azért csökkentik brit kitettségüket, mert emelkednek a tulajdonlási költségek, és tartósan bizonytalan a politikai helyzet a szigetországban. Japán vonzereje a gyenge jenben, a kiszámítható jogrendszerben és a tokiói 3,5-4,5%-os éves bérleti hozamban rejlik. Csakhogy amikor a thaiföldi üdülőingatlan-piacot állítjuk szembe Japánéval, a prémium phuketi ingatlanok több szempontból is verik mind Tokiót, mind Nisekót, és ezt a nemzetközi befektetők is kezdik észrevenni. A Bangkok Post szerint egyre szélesebb kör fordul a luxusingatlanok terén Phuket felé, részben a globális bizonytalanság miatt: az Egyesült Arab Emírségekből, a Közel-Keletről és Kínából érkező vásárlók egyre inkább hosszú távú bázisként, nem pedig rövid távú spekulációs célpontként tekintenek a szigetre.
Gyors válasz
- A thai befektetők tőkéjüket Londonból egyre inkább japán ingatlanokba, elsősorban Tokióba és Nisekóba csoportosítják át
- A brit piacról való kivonulást az emelkedő tulajdonlási adók, a Brexit utáni bizonytalanság és a font erősödése hajtja a baht ellenében
- A központi Tokióban az átlagos bérleti hozam 3,5-4,5% évente, míg Niseko a szezon csúcsán 4-6%-ot hoz
- A prémium phuketi villák professzionális bérbeadás-kezelés mellett 6-8%-os éves hozamot termelnek
- A thai tőke ázsiai irányba fordulása egy tágabb trendet is jelez: a pénz a jól ismert, magas hozamú regionális piacokat keresi, ami összecseng azzal, hogy egyre több közel-keleti és emirátusbeli vásárló jelenik meg Phuketen
- Phuket az egyik kevés üdülőpiac, ahol külföldiek tulajdonjogot (freehold) szerezhetnek társasházi lakásra (kondominium)
Számokban: London veszít, Ázsia nyer
- London vonzereje megkopott az ázsiai befektetők szemében: a nem rezidens vevőkre kivetett Stamp Duty Land Tax pótilleték 2%-kal növeli a szokásos illetéket, a cégen keresztül tartott magas értékű ingatlanokra kivetett éves ATED-adó pedig már 4150 GBP-tól indul évente
- Tokió: a Japán Ingatlangazdasági Intézet (Real Estate Economic Institute of Japan) adatai szerint a város 23 kerületében az új társasházi lakások ára több mint 20%-kal emelkedett 2024 és 2025 között, a belvárosi négyzetméterár már meghaladja a 15 000 dollárt
- Niseko, Hokkaidón, ahol a prémium chalet-k ára az elmúlt öt évben megduplázódott, ám a csúcsszezon mindössze 4 hónapig tart (december-március)
- Phuket: a prémium szegmensben a négyzetméterár 4000-7000 dollár között mozog, ami nagyjából 2-3-szor alacsonyabb, mint Tokióban, miközben a turistaszezon 8-10 hónapig tart, ami sokkal stabilabb bérleti bevételt biztosít
- A japán jen 2025-ben többéves mélyponton forgott a dollárral szemben, ami olcsóbbá teszi a belépést a külföldi vásárlók számára, de árfolyamkockázatot jelent a bérleti bevétel hazautalásakor
- Piaci becslések szerint Thaiföld Ázsia top-5 célországa közé tartozik a külföldi működőtőke-befektetések (FDI) terén az ingatlanszektorban
- Japánban a külföldiek korlátozás nélkül vásárolhatnak teljes tulajdonjogot (freehold) földre és épületre egyaránt, bár a vagyonszerzési adó a becsült érték nagyjából 3-4%-a, plusz regisztrációs díjak
- Phuket nemzetközi vonzereje nem szezonális, hanem szerkezeti jellegű: a friss piaci adatok szerint a phuketi ingatlanok iránti kereslet 62%-a Thaiföldön kívülről érkezik, összesen 141 országból
Miért adják fel a thai befektetők a londoni ingatlanpiacot?
A fő ok az összköltségek emelkedése. A nem rezidens vevőkre kivetett Stamp Duty pótilleték, az ATED-adó, a magas kezelési költségek és a belvárosi London gyengülő bérleti piaca együttesen csökkentik a brit ingatlanok jövedelmezőségét. Ehhez jön még a szabályozási bizonytalanság és a szigorodó vízumpolitika, ami tovább rontja a vonzerőt.
Mi teszi Tokiót vonzóvá az ázsiai vásárlók számára?
Tokió átlátható jogrendszert, stabil bérleti keresletet és gyenge jent kínál, ami dollárban számolva alacsonyabb belépési költséget jelent. A várost emellett jelentős infrastrukturális fejlesztések is érintik, ami hosszabb távon támogatja az áremelkedést.
Mi az a Niseko, és miért mennek oda a befektetők?
Niseko egy hokkaidói síparadicsom, amelyet gyakran 'Ázsia Chamonixaként' emlegetnek, és Hongkongból, Szingapúrból és Ausztráliából vonz tehetős látogatókat. A hátránya, hogy a szezon a téli hónapokra korlátozódik, a prémium szegmensbe való belépés pedig nagyjából 500 000 dollártól indul.
Hogyan viszonyul Phuket Tokióhoz és Nisekóhoz?
Phuket három fronton is nyer. Először is magasabb bérleti hozamot kínál (6-8% a tokiói 3,5-4,5%-kal szemben). Másodszor hosszabb a bérleti szezon, akár 10 hónapig is tart évente. Harmadszor pedig lényegesen alacsonyabb a belépési küszöb: minőségi társasházi lakások már 120 000-150 000 dollártól elérhetők.
Vásárolhatnak-e külföldiek ingatlant Japánban?
Igen. Japán nem korlátozza a külföldiek földtulajdonlását vagy épülettulajdonlását. A vásárlási folyamat viszonylag átlátható, de engedéllyel rendelkező ügynök és közjegyző közreműködését igényli. A vásárláskor fizetendő adó a becsült érték 3-4%-a.
Milyen kockázatai vannak a japán ingatlanbefektetésnek?
A legnagyobb kockázat az árfolyamkockázat: ha a jen erősödik, az új vásárlók számára emelkedik a belépési ár, míg a meglévő tulajdonosok dollárban számolt bérleti bevétele nő. Egy másik kockázati tényező a földrengésveszély és az ezzel járó biztosítási költségek.
Érdemes-e a nemzetközi befektetőknek követni a thai tőkét Japánba?
Nem feltétlenül. A thai befektetőket elsősorban a földrajzi közelség és a kulturális kapcsolatok vonzzák Japánba. Egy szélesebb nemzetközi közönség számára Phuket sokkal hozzáférhetőbb ökoszisztémát kínál: erős légi összeköttetést, növekvő keresletet a közel-keleti és kínai vásárlók részéről, fejlett infrastruktúrát olyan térségekben, mint Bang Tao és Laguna, valamint egy piacot, amelyben könnyebb eligazodni.
Milyen hozamot termelhet egy phuketi villa kiadása?
A professzionálisan kezelt prémium villák 6-8%-os éves hozamot mutatnak üzemeltetési költségek levonása előtt. A garantált bérleti programmal rendelkező társasházi lakások 5-7%-ot hoznak. Mindkét szám felülmúlja a legtöbb ázsiai fővárosi piacot.
Hogyan érdemes megtervezni egy phuketi helyszínbejárást?
Egy 3-5 napos bejárás rendszerint elegendő ahhoz, hogy a legfontosabb fejlesztéseket be lehessen mutatni. Érdemes a szállást előre lefoglalni az érdeklődési terület közelében, és időpontokat egyeztetni a fejlesztőkkel. November és március között a legjobb utazni, ilyenkor minden ingatlan könnyen megközelíthető.
Forrás: Bangkok Post
A thai tőke Londonból Ázsiába irányuló elmozdulása nem múló divat, hanem szerkezeti átrendeződés. A tehetős ázsiai befektetők olyan piacokat keresnek, ahol erős a hozam, átlátható a szabályozás, és alacsonyak az üzemeltetési költségek. Ezen mutatók mindegyikében Phuket felveszi a versenyt Tokióval, a bérleti hozamok terén pedig egyértelműen elé is kerül. Azoknak a nemzetközi befektetőknek, akik az értéknövekedés és a folyamatos bérleti bevétel közötti egyensúlyt keresik, Thaiföld zászlóshajó üdülőszigete továbbra is az egyik legerősebb választás a régióban.
Ha készen áll a thaiföldi ingatlanbefektetésre, a Thaiföldi Ingatlan szakértői segítenek megtalálni az Önnek megfelelő projektet.