Ha magyar befektetőként Phuketen vagy máshol Thaiföldön gondolkodik ingatlanvásárláson, 2026 óta egy kulcskérdés kerülhet elő minden konzultáción: vajon a régi 'thai cégen keresztüli' megoldás még mindig biztonságos-e. A rövid válasz: a törvény nem változott, de 2026 májusa óta Thaiföld Földhivatala egyetlen, országos adatbázisban és egységes ellenőrzési szabályrendszerben szűri ki azokat a társaságokat, amelyek valójában külföldi tulajdonos érdekét szolgálják thai névleges (nomini) tulajdonosok mögé bújtatva. Aki ilyen struktúrán keresztül vásárolt villát vagy telket, annak érdemes most, azonnal átvizsgáltatnia a jogi helyzetét.
Mi történt pontosan 2026 májusában?
Thaiföld Földhivatala három, 'sürgős' jelzésű körlevelet küldött ki minden tartományi földhivatalnak. Az üzenet lényege: a nomini tulajdonlási konstrukciókat, amelyeket külföldiek régóta használnak thai cégeken keresztül földtulajdon feletti kontroll megszerzésére, mostantól egy egységes, országos adatbázison keresztül automatikusan kiszűrik.
Ez fontos: nem új törvényről van szó, hanem egy régi szabály sokkal szigorúbb, egységesített végrehajtásáról. Korábban minden a helyi hivatalnok hozzáállásán múlt: volt, ahol simán bejegyezték a tranzakciót, máshol keményen visszautasították. Mostantól minden tartomány ugyanazokat az ellenőrzőlistákat és ugyanazt az országos digitális nyilvántartást használja a földtulajdonos jogi személyekről.
Ez a fordulat különösen érinti azt a több ezer külföldi befektetőt, köztük oroszokat, európaiakat és sok más nemzetiségű vásárlót, akik évtizedek óta thai cégstruktúrákon keresztül vettek villákat és telkeket.
A legfontosabb tények egy pillantásra
- Három körlevelet adott ki Thaiföld Földhivatala 2026 májusában, minden tartományi földhivatalnak címezve.
- A 2 millió THB (kb. 57 000 dollár) feletti készpénzes tranzakciók, valamint az 5 millió THB (kb. 143 000 dollár) feletti vagyon automatikusan kiváltja a pénzügyi státusz és a forrás igazolásának vizsgálatát a Földtörvénykönyv 74. cikke alapján.
- Az egyetlen kivétel, amely mentesül az automatikus szűrés alól, a törvényes öröklés.
- Egy egységes adatbázis épül ki, amely minden földtulajdonos jogi személyt lefed: bejegyzés dátuma, szerzés dátuma, becsült érték és a megjelölt üzleti cél szerint.
- Azok a cégek, ahol a külföldi tulajdoni hányad meghaladja a megadott küszöböt, magas kockázatúnak minősülnek, és mélyebb vizsgálat alá esnek.
- A bővített ellenőrzés magában foglalja a részvényesi nyilvántartás elemzését, a Kereskedelemfejlesztési Minisztériummal (DBD) való összevetést, a pénzügyi kimutatások és szerződések átvizsgálását, valamint az ingatlan helyszíni szemléjét.
- Regionális ingatlanpiaci beszámolók szerint már több mint 11 000 cég áll vizsgálat alatt olyan turisztikai csomópontokban, mint Phuket, Koh Samui, Koh Phangan és Krabi.
Miért alakult ki egyáltalán a nomini konstrukció?
Külföldiek Thaiföldön sosem birtokolhattak közvetlenül földet: ez a szabály az 1954-es Földtörvénykönyvig nyúlik vissza. Egy külföldi vásárolhat lakást egy társasházban, az épület 49%-os külföldi kvótáján belül, de villát vagy telket nem. Ez a törvény betűje.
A gyakorlatban azonban az elmúlt két évtizedben egész iparág épült ki e szabály megkerülésére. A recept egyszerű volt: alapítottak egy thai Kft.-t, amelyben a külföldi 49%-os részesedéssel bír, a fennmaradó 51%-ot pedig thai nomini részvényesek tartják. A cég vásárolja meg a telket, a külföldi pedig ténylegesen ott él. Ügyvédi irodák, ingatlanközvetítők, sőt egyes fejlesztők is éveken át rutinmegoldásként reklámozták ezt a felállást.
A hatóságok mindig is tudtak a gyakorlatról. A Földtörvénykönyv 96. cikke akár 2 év börtönt és legfeljebb 20 000 THB pénzbírságot is lehetővé tesz azoknak, akik segítenek egy külföldinek megkerülni a tulajdonlási tilalmat. Az érvényesítés azonban ritka és következetlen volt: az egyik földhivatal kérdés nélkül bejegyezte az ügyletet, a másik teljesen elutasította. Minden a tartományon, a hivatalnok hangulatán és a papírmunka gondosságán múlt.
Miért pont most szigorítottak?
A 2026 májusi körlevelek pontosan ezt a következetlenséget célozzák meg. Először vezetnek be rendszerszintű megközelítést: egy adatbázis, egyetlen kritériumrendszer, egységes ellenőrzőlisták. A Silk Legal ügyvédi iroda, amely elsőként publikált részletes elemzést az új irányelvekről, hangsúlyozza: ez nem magának a törvénynek a változása, hanem az érvényesítés összefogása egy rendszerbe.
Mit jelent ez a gyakorlatban? Képzeljünk el egy thai céget két thai és egy 49%-os külföldi részvényessel, amely egy 15 millió THB értékű phuketi villát vásárolt. Korábban a földhivatal egyszerűen bejegyezte az ügyletet. Most a rendszer automatikusan magas kockázatúként jelöli meg ezt a céget. A hatóság előveszi a részvényesi nyilvántartást: kik a thai társtulajdonosok, mi a foglalkozásuk, honnan származik a pénzük? Valódi üzleti tevékenységet folytat a cég, vagy kizárólag egyetlen ingatlan birtoklására jött létre? Egy ellenőr akár ki is szállhat a helyszínre, hogy megnézze, valójában ki lakik ott.
Külön figyelmet érdemel a 2 millió THB-s készpénzküszöb. Thaiföldön, különösen az üdülőövezetekben és a viszonteladási piacon, a készpénzes fizetés egyáltalán nem szokatlan. Minden ilyen tranzakció mostantól automatikusan kiváltja a pénz eredetének vizsgálatát, ami átfedésben van a pénzmosás elleni törvénnyel (AMLA), és újabb akadályt jelent az átláthatatlan ügyletek számára.
Hogyan illeszkedik ez a regionális trendbe?
Thaiföld nem az egyetlen délkelet-ázsiai ország, amely szigorítja a külföldi ingatlantulajdonlás ellenőrzését. Vietnám 2024-ben frissítette lakhatási törvényét új korlátozásokkal a külföldi vásárlókra. Indonézia időről időre módosítja a bali külföldi vásárlókra vonatkozó szabályokat. Thaiföld megközelítése azonban sajátos: nem a szabályok változnak, hanem végre az érvényesítésük.
Mi van a már meglévő tulajdonokkal?
Azok helyzete bizonytalan, akik már nomini struktúrán keresztül birtokolnak földet. A körlevelek elsősorban az új tranzakciókat és a meglévő állomány szűrését célozzák, de az épülő adatbázis minden földtulajdonos jogi személyt lefed, beleértve a régóta fennálló szerzéseket is. Ez azt jelenti, hogy egy tíz évvel ezelőtt egyetlen villa birtoklására létrehozott cég is vizsgálat alá kerülhet.
Mit tegyen most a befektető?
Elsőként érdemes egy szakértő thai ügyvéddel átvilágíttatni a meglévő struktúrát. Másodszor pedig érdemes alternatívákat mérlegelni: hosszú távú, 30 éves bérleti jog (leasehold) megújítási opcióval, társasházi tulajdon a külföldi kvótán belül, vagy befektetés a Thaiföldi Beruházási Testületen (BOI) keresztül, amely bizonyos esetekben lehetővé teszi külföldiek számára a föld közvetlen birtoklását.
A Thaiföldi Ingatlan csapata is azt javasolja ügyfeleinek, hogy vásárlás előtt mindig kérjenek független jogi átvilágítást, és ne kizárólag az ügynök vagy fejlesztő szavára hagyatkozzanak a tulajdonlási struktúra kérdésében.
A Földhivatal új irányelvei egyértelmű üzenetet küldenek: a szétszórt, következetlen érvényesítés korszaka lezárul. Aki thai ingatlanba fektetett be, annak most érdemes átnéznie a tulajdonlási struktúráját, nem pedig megvárnia, amíg egy ellenőr kopogtat az ajtón.
Forrás: The CITY Asia