Egy magyar érdeklődő gyakran ezzel a mondattal kezdi az emailt: "Láttam egy phuketi projektet 7-8%-os garantált hozammal, megéri?" A válasz majdnem mindig ott rejlik egy számban, amit a legtöbb hirdetés elhallgat: mennyi a nettó hozam az üzemeltetői díjak, a közös költség, az adó és az esős szezon üresedése után. Az AssetWise friss pénzügyi adatai pont ezt a képet segítenek élesebbre állítani.
Mennyi az AssetWise rendelésállománya, és miért fontos ez egy külföldi vevőnek?
Az AssetWise, a thai lakáspiac egyik kevés, a bővülő SET-listás fejlesztője, 38,18 milliárd baht értékben ül olyan szerződéseken, amelyeket a vevők aláírtak és előleggel megerősítettek, de az ingatlanok még nem kerültek át tulajdonukba. Mai árfolyamon (kb. 32,5 baht/dollár) ez körülbelül 1,17 milliárd dollár jövőbeli bevétel, amit a vevők már papíron rögzítettek. A thai számviteli szabályok szerint a bevételt csak akkor lehet könyvelni, amikor a tulajdonjog a Földhivatalnál átkerül az új tulajdonosra, nem a szerződés aláírásakor. Ez a különbség kulcsfontosságú: a rendelésállomány a jövőt mutatja, a bevétel a múltat.
A cég első féléves bevétele 5,69 milliárd baht volt, ez 57%-os növekedés éves szinten. A növekedést nem az új eladások, hanem az átadások hajtották: azok a lakások kerültek most könyvelésre, amelyeket két-három évvel korábban adtak el. A 38,18 milliárdos állomány a féléves bevétel közel hétszerese, ami durván három év bevételét fedezi le előre.
Miért nő éppen a phuketi részesedés?
Az ASW és a Rhom Bho Property közös, The Title márkanév alatt futó portfóliója 47,4 milliárd baht értékű, és ezen belül Phuket adja a rendelések 57%-át. Ez a bevételi kilátásokat egészen 2028-ig kitolja. A cég szerint a második félévben a fő hajtóerő Bangkok és Phuket lakásátadásai lesznek.
A sziget lakáspiaca ma már nem az olcsó, rövid távú kiadásra épített stúdiókról szól. Egy 8-15 millió bahtos költségvetéssel érkező vevő valójában nem négyzetmétert vásárol, hanem egy működési modellt: ki kezeli a kiadást, milyen a kihasználtság alacsony szezonban, ki fizeti az eszközök pótlását, és hogyan osztják meg a bevételt a tulajdonos és az üzemeltető között. A márka itt praktikusan azt jelenti, hogy a kezelési kockázat egy profi üzemeltetőre kerül át, és ez indokolja a felárat is.
Egy orosz, kazah vagy kínai vevő gyakran fizikailag sem tudja személyesen felügyelni az építkezést és az üzemeltetést. Egy márkás, tőzsdén jegyzett fejlesztő projektje ilyenkor valójában nem csak egy belsőépítészeti csomagot jelent, hanem hozzáférést a nyilvánosan közzétett pénzügyi adatokhoz is, ami ellenőrizhető biztonságot ad.
Mennyivel drágábbak a márkás lakások, és megéri-e a felár?
A piaci becslések szerint a márkás projektek ára jellemzően 20-35%-kal magasabb, mint az azonos elhelyezkedésű, márka nélküli kínálaté. Ez a felár az elején logikus: a vevő egy kezelt, professzionálisan üzemeltetett eszközért fizet.
A probléma az újraértékesítésnél jelentkezik. Az első vevő megfizeti a 20-35%-os felárat egy üzemeltető cégért és egy szép halllért, de öt év múlva a második vevő már a négyzetméterárat és a tényleges, előző évi nettó hozamot nézi. Ha a valós nettó hozam 4-5%, nem a brosúrában ígért 7-8%, a felár egyszerűen elolvadik. A rés majdnem mindig ugyanott keletkezik: a hirdetett százalékokat bruttó bevételre és optimista kihasználtságra számolják, míg a tulajdonos csak az üzemeltetői jutalék, a közüzemi díjak, az alapítványi hozzájárulás (sinking fund), az adó és a május-október közötti esős szezon üresedése után kapja meg a maradékot.
Mekkora a reális hozam egy phuketi márkás lakáson?
A piaci becslések szerint a nettó hozam, a kezelési díjak, közüzemi költségek és adó levonása után, jellemzően 4-6% évente. A marketinganyagokban látott 8-10%-os számok általában bruttó, optimista feltételezéseken alapulnak. Ha egy szerződés 6% fölötti garantált hozamot ígér, az szinte mindig egy felfújt beszállási árral van kompenzálva, ezért érdemes gyanakodni ilyenkor.
Milyen kockázatok maradnak a rendelésállomány mögött?
A rendelésállomány nem garantálja az átadást. Thaiföldön nincs olyan mechanizmus, amit sok nemzetközi vevő máshonnan ismerhet, azaz nincs zárolt letéti számla, amely a pénzt az építkezés befejezéséig visszatartaná. A szerződéses befizetések egyenesen a fejlesztőhöz kerülnek, és a folyamatban lévő építkezést finanszírozzák. Az egyetlen valódi védelem a fejlesztő pénzügyi stabilitása, a korábban átadott projektek száma, és a szerződés szövegezése, beleértve a késedelmes átadásra vonatkozó kötbéreket. Éppen ezért van gyakorlati, nem csak reputációs, értéke annak, hogy egy fejlesztő nyilvánosan közzéteszi a pénzügyi adatait.
Egy másik, kevésbé kényelmes tény: a nyugati partszakasz sűrűn épül. Bang Tao, Layan és Kamala egyaránt nagy mennyiségű új egységet szív fel, és mire a mai rendelésállomány kész épületekké válik, a bérlőkért folyó verseny csak erősödni fog. A 2025-ös évben a phuketi villaeladások 12,9%-kal nőttek, a kereslet pedig elsősorban a kezelt, szolgáltatott, jó elhelyezkedésű projektekre koncentrálódik, főként a nyugati parton (Bang Tao, Layan, Kamala).
Foreign quota, FET és a gyakorlati vásárlási szabályok
A thai törvények szerint egy külföldi kizárólag freehold (tulajdoni) formában szerezhet ingatlant egy adott lakóépület összes eladható területének legfeljebb 49%-án belül, márkás projekteknél is. A fennmaradó 51% csak lízing (leasehold) formájában elérhető külföldiek számára, jellemzően 30 éves időtartamra, megújítási lehetőséggel.
A vásárláshoz szükséges összegnek külföldről, devizában kell megérkeznie Thaiföldre, és ott kell bahtra váltani. A bank ezután kiállít egy Foreign Exchange Transaction (FET) igazolást, amely nélkül a Földhivatal nem jegyzi be a freehold tulajdonjogot külföldi vevő nevére. Ez egy formai lépés, de ha kimarad, a tulajdonjog bejegyzése elakadhat.
A mi véleményünk: kinek éri meg, és kinek nem
Ha a költségvetés 5-6 millió baht alatt van, a márkás phuketi ingatlan valószínűleg nem az ideális választás. Ezen az árszinten a márka felára felemészti a hozamot, és a vevő több száz hasonló stúdióval versenyezne. Ebben a szegmensben inkább egy bangkoki, BTS vagy MRT állomás közelében lévő lakás megvásárlása logikusabb, ahol a bérlők egész évben laknak, nem csak négy hónapig.
8 millió baht felett viszont fordul a logika. Itt három ellenőrizhető szempont alapján érdemes választani: a fejlesztő tőzsdén jegyzett és nyilvánosan közzéteszi a rendelésállományát, az üzemeltető már működtet ingatlanokat a szigeten valós kihasználtsági adatokkal, és a bérleti szerződés nem ígér 6% feletti garantált hozamot (mert az ilyen ígéretet szinte mindig egy felfújt beszállási ár ellensúlyozza).
Egy dolog, amit sok vevő kihagy: érdemes alacsony szezonban, nem februárban meglátogatni a projektet. Július vagy szeptember sokkal őszintébben megmutatja a strand és az utak valós állapotát, mint a csúcsszezon.
Gyakran ismételt kérdések
Mit jelent pontosan a fejlesztői "rendelésállomány" (backlog)?
Ez az összes aláírt adásvételi szerződés összértéke azokra az egységekre, amelyeket még nem adtak át a vevőknek. A pénzt csak az átadás pillanatában, a Földhivatalnál történő bejegyzéskor lehet bevételként könyvelni. Az AssetWise esetében a 38,18 milliárd bahtos állomány a féléves 5,69 milliárd bahtos bevétel mellett azt jelenti, hogy több év jövőbeli bevétele már biztosított papíron.
A növekvő rendelésállomány garantálja, hogy az épület elkészül?
Nem. Erős pozitív jelzés a keresletre és a likviditásra, de nem jogi garancia. Vásárlás előtt érdemes megnézni a fejlesztő korábban átadott projektjeinek listáját, pénzügyi kimutatásait, és a szerződés részleteit, beleértve a késedelmes átadásra vonatkozó kötbéreket.
Vásárolhat külföldi freehold tulajdonjogot egy márkás phuketi lakásra?
Igen, de csak az adott épület eladható területének 49%-os külföldi kvótáján belül. A fennmaradó 51% csak lízing formájában elérhető, jellemzően 30 éves futamidővel, megújítási opcióval. Népszerű projekteknél a kvóta gyorsan betelik, ezért érdemes előre tisztázni a fennmaradó szabad mennyiséget, mielőtt előleget fizetnénk.
Hogyan kell helyesen átutalni a pénzt egy thaiföldi ingatlanvásárláshoz?
A pénznek külföldről, devizában, a vevő saját nevén kell megérkeznie, és Thaiföldön belül kell bahtra váltani. A bank ezután kiállítja a FET igazolást, amely a forrás eredetét dokumentálja. Ez nélkül a freehold tulajdonjog bejegyzése külföldi vevő számára nem lehetséges.
Érdemes megvárni, hogy csökkenjenek az árak Phuketen?
A nyugati part elsődleges piaci árait a magas telekárak támogatják, ezért egy szigetszintű, általános árcsökkenés nem valószínű. Inkább szétválás várható: az erős, valódi üzemeltetővel rendelkező projektek megtartják az árukat, míg a gyengébbek kedvezményeket és részletfizetési terveket kezdenek ajánlani. Aki egy konkrét bérleti modellhez keres ingatlant, annak nem érdemes egy általános korrekcióra várni.
Forrás: Dzen (hatamatata)