Ha most tervezed, hogy villát vagy telket vennél Phuketen egy thai többségű cégen keresztül, érdemes tudnod: 2026 májusa óta a földhivatali ügyintéző ugyanazt a céget egészen máshogy nézi, mint két évvel ezelőtt.
A Land Department (Thaiföld földhivatali szerve) három, 'sürgős' jelzésű körlevelet küldött ki minden tartományi hivatalnak. Chonburiban és Phuketen a vevők hetek alatt szembesültek azzal, hogy az ügyintéző olyat kérdez, amit korábban ritkán tettek fel: honnan van a thai tulajdonostárs pénze, mi a foglalkozása, és miért készpénzben fizette be a törzsbetétét.
Mi változott pontosan 2026 májusában?
A lényeg egyszerű: a törvény nem változott. Külföldi állampolgár Thaiföldön továbbra sem birtokolhat földet közvetlenül, egy thai többségi tulajdonú cég viszont technikailag igen. Az, ami változott, az ellenőrzés. A földhivatalok most kötelesek a cégadatokat a Department of Business Development (DBD) adatbázisával összevetni, pénzügyi dokumentumokat kérni, és helyszíni szemlét tartani.
A három körlevél nem új törvényt hoz, hanem a korábbi, elszórt utasításokat egységes, kötelező ellenőrzési és jelentési rendszerbe vonja össze. És ami talán a legfontosabb: a szabályok nem csak az új tranzakciókra vonatkoznak, hanem a már meglévő tulajdoni struktúrákra is, beleértve azokat a cégeket is, amelyek öt vagy tíz éve vásároltak földet.
Milyen összegtől indul a forrásvizsgálat?
Ez az a kérdés, amit minden vevőnek fel kell tennie magának, mielőtt aláír. A forrásigazolási ellenőrzést 2 millió baht vagy azt meghaladó készpénzes fizetés, illetve 5 millió baht feletti értékű vagyontárgy indítja el. Ezen a küszöbön felül a hivatal megvizsgálja az ügyletben részt vevő összes fél jövedelmét, foglalkozását és a pénz eredetét.
Aki tőke- és tulajdonosi arányban, vagy irányítási jogokban a megszabott küszöbök fölé eső külföldi részvételt mutat, azt a cégét magas kockázatúnak sorolják be. Ez alaposabb átvilágítást jelent: részvénykönyv, DBD-bejelentések, pénzügyi dokumentumok, szerződések és fizikai helyszíni ellenőrzés egyaránt szóba jöhet.
Fontos: a Department kifejezetten leszögezi, hogy a magas kockázatú besorolás csak szűrőeszköz, nem bűnösségi megállapítás. Egy listára kerülő cég nem automatikusan 'gyanús'.
Mekkora büntetésre számíthat a nominee tulajdonos?
A nominee tulajdonlás továbbra is büntetőjogi kategória a Foreign Business Act alapján. A büntetés 100 000 és 1 millió baht közötti pénzbírság, valamint akár három év börtön, mind a külföldi vevőre, mind arra a thai állampolgárra vonatkozóan, aki vállalja, hogy formális tulajdonosként (bújtatott részvényesként) szerepel.
Országos szinten már most több mint 46 000 vállalat áll audit alatt, gyanított nominee-struktúra miatt, iparági beszámolók szerint a 2026-os szigorítás keretében. A vizsgálatok Phuketen, Kohszamuin, Koh Panganon és Krabiban is zajlanak, ahol a klasszikus 51%-os thai tulajdonosi arány mögött gyakran teljes külföldi irányítás és finanszírozás áll. Néhány ingatlanhoz kötött céget pénzmosás gyanúja miatt is újra megvizsgálnak.
Honnan ered ez a séma, és miért csak most szigorítottak érdemben?
Az a konstrukció, amit most nagyítóval néznek, régebbi, mint azok a vevők, akik ma használják. A séma az 1990-es évek második felében alakult ki, az ázsiai pénzügyi válság után, amikor Thaiföld megnyitotta ingatlanpiacát a külföldi tőke felé, anélkül, hogy a Land Code-hoz (a földtörvényhez) hozzányúlt volna. A külföldiek szabad tulajdonú társasházi lakásokat és bérleti jogokat kaptak. Föld nem került az asztalra.
A piac válasza a jól ismert konstrukció volt: egy thai cég, amelyben a részvények 51%-a thai állampolgárok kezében van, míg a tényleges irányítás elsőbbségi részvényeken keresztül, súlyozott szavazati joggal, részvényzálog-szerződésekkel és meghatalmazásokkal a külföldi investoré marad. Koh Szamuin, Hua Hinben és Phuket nyugati partján egész utcák villái így épültek fel.
A belügyminisztérium már 2006-ban próbálta bezárni ezt a kiskaput, utasítva a tisztviselőket, hogy vizsgálják meg a minimális jövedelmű thai tulajdonostársakat és a vásárlás előtt közvetlenül alapított cégeket. Ami ebből kimaradt, az a legérdekesebb: az utasítás megvolt, az eszköz nem. Egy tartományi földhivatal papírmappát látott, nem összekapcsolt adatbázist.
Pontosan ezt változtatják meg a 2026-os körlevelek. Az újdonság nem a szöveg, hanem az infrastruktúra: a hivatalok most a részvénykönyvet a DBD céges bejegyzéseivel vetik össze, megnézik, ki fizette be valójában a törzstőkét és hogyan, és akár ki is küldenek valakit, hogy ellenőrizze, egy thai igazgató valóban ott lakik-e az adott ingatlanban. Az érvényesítés már nem egyetlen ügyintéző belátásán múlik.
Mi omlik össze elsőként, és mi az, amit sokan félreértenek?
Az első áldozat a 'csomagcég': a zárás előtt egy héttel összeállított cég, három thai részvényessel, akiknek a pénzügyi kimutatásában nincs jövedelem, nincs számlaforgalom. Ez a modell egyszerűen nem éli túl a keresztellenőrzést.
A második gyakori téves hiedelem, hogy egy thai házastárs nyilatkozata a pénz személyes jellegéről véglegesen lezárja az ügyet. Valójában ez csak az adott bejegyzést zárja le egy konkrét ügyben; nem védi meg az egész struktúrát a további vizsgálattól, ha a föld cég nevén van, nem a házastárs saját nevén.
És van egy harmadik pont, amiről kevesen beszélnek szívesen. A Land Code lehetővé teszi, hogy a hatóság elrendelje a jogtalanul megszerzett föld meghatározott időn belüli elidegenítését, és kényszerértékesítést is előírhat, ha ezt nem teljesítik. A gyakorlatban a piac eddig nem látott tömeges kisajátítást, és nem is várható most sem: politikailag túl költséges lenne egy olyan országban, ahol a külföldi vevők a keresés jelentős részét adják az üdülőtartományokban. A reálisabb kimenet csendesebb és sokkal kényelmetlenebb: egy viszonteladás hónapokra megakad, amíg egy magas kockázatú struktúra végigmegy a felülvizsgálaton, közben az árengedmény egyre nagyobb lesz, mire a vevő inkább feladja.
Cég vagy bérleti jog? Mit érdemes választani 2026-ban?
Itt a saját véleményem, és tényleg annak szánom: ha most kell választanod thai cég és regisztrált hosszú távú bérleti jog között egy ház és a hozzá tartozó föld esetében, a bérleti jogot válasszam a helyedben. Egy 30 éves lízing, amely a chanote (tulajdoni lap) hátoldalán bejegyezve szerepel a földhivatalnál, gyengébb jogokat biztosít, de nem omlik össze egy auditnál, és nem tesz belőled büntetőügy alanyát.
Ez alól kivétel az a helyzet, amikor van valódi, tartalommal bíró cég: valós thai partnerekkel, tényleges bevásárolt (befizetett) törzstőkével és több éves tiszta könyveléssel. Az ilyen cég átmegy a felülvizsgálaton. A csapda az, hogy egy ilyen cég valódi pénzt és valódi üzleti tartalmat követel, nem egy papírkonstrukciót.
És van egy tiszta kivétel is, amikor egyáltalán nem kell ezen gondolkodni: egy 5-6 millió bahtos büdzsé egy kész társasházi lakásra. Itt nincs cég, nincs nominee, és a forrásigazolási küszöböt sem éri el a becsült érték, tehát egyszerűen nincs mit strukturálni. A 49%-os külföldi tulajdoni kvóta alatti társasházi lakás marad a legunalmasabb, de kétségtelenül a legbiztosabb megoldás a külföldiek számára elérhető teljes szabad tulajdon terén.
Mit tegyél, ha már van villád vagy telked céges tulajdonban?
Érdemes ezen a héten elkezdeni: kérj egy DBD céginformációs kivonatot, és nézd meg pontosan, mit lát a földhivatal. Ez kevés pénzért, egy nap alatt megvan.
Ha a struktúra hiányos, két út van: a céget teljes megfelelőségi állapotba hozni (valódi tőkefizetéssel, rendszeres könyveléssel), vagy áttérni regisztrált bérleti jogra. A második út legtöbbször olcsóbb, mint a viszonteladásnál felmerülő problémákkal szembenézni.
Aki most szervez tranzakciót Phuketen vagy máshol Thaiföldön, számoljon két-három munkanapos várakozással a sorban állás, az értékbecslés és a bankgarancia miatt is; a földhivatalok szigorúbban ragaszkodnak a személyes megjelenéshez vagy a szigorúan thai jogi formában elkészített meghatalmazáshoz.
Aki most fontolgat phuketi vásárlást, és bizonytalan a cég vagy lízing kérdésében, a Thaiföldi Ingatlan csapata segít átnézni a konkrét struktúrát, mielőtt bármilyen szerződést aláírnál.
Forrás: Restate.ru