Miért fontos ez most a magyar befektetőknek?
Ha valaki Phuket helyett vagy mellett a Bangkok-Pattaya tengelyen gondolkodik befektetésben, érdemes odafigyelnie egy régóta húzódó infrastrukturális projektre. A Vörös Vonal hiányzó szakaszának (Red Line Missing Link) megépítése összekötné Bangkok mindhárom nemzetközi repülőterét, a Don Mueangot, a Suvarnabhumit és a Rayong tartománybeli U-Tapaót, egyetlen nagysebességű vasúti folyosóba. A projektet jelenleg az Eastern Economic Corridor (EEC) bizottsága vizsgálja felül, és a döntés iránya alapjaiban befolyásolhatja a térség ingatlanárait.
Aki külföldi befektetőként a közlekedési elérhetőség szemüvegén át nézi a thaiföldi ingatlanpiacot, annak ez a hír egyértelmű üzenet: a leendő vonal mentén fekvő körzetek árazása még nem tükrözi teljesen a jövőbeli növekedési potenciált. Ez az ablak azonban egyre szűkül.
Mi pontosan a Red Line Missing Link projekt?
A terv célja, hogy befejezzék a BTS Vörös Vonal hiányzó szakaszát, ezzel folyamatos, nagysebességű összeköttetést teremtve az északi fekvésű Don Mueang repülőtér, a főváros keleti részén lévő Suvarnabhumi és a Rayong tartományban található U-Tapao között. Jelenleg az utasoknak át kell szállniuk különböző rendszerek között, vagy közúton kell megtenniük az utat. Egy egységes vasúti kapcsolat a két legtávolabbi pont közötti utazási időt a jelenlegi 3-4 órás autós menetidőről mindössze körülbelül 90 percre csökkentené.
A legfontosabb számok dióhéjban
- A Red Line Missing Link projekt a Don Mueang, a Suvarnabhumi és az U-Tapao repülőteret összekötő hiányzó vasúti szakasz megépítéséről szól
- A projekt jelenleg szerződéses felülvizsgálat alatt áll az Eastern Economic Corridor (EEC) program keretében, és amennyiben a jelenlegi partnerrel, az Asia Era One-nal folytatott tárgyalások megszakadnak, akár 2028-ra is kiírhatnak új tendert
- Bangkok gyorsvasúti vonalai mentén az állomásoktól 1-2 km-en belüli ingatlanok a történelmi adatok szerint az indulást követő 3-5 éven belül 15-30%-ot drágultak
- A kulcsfontosságú fejlődési zónák: Bang Sue, Lat Krabang, Si Racha, Pattaya és Rayong
- A teljes háromreptéri vonal hossza várhatóan mintegy 220 km lesz
- Egyes thaiföldi piaci elemzők szerint a Chonburi, Si Racha, Pattaya és Sattahip környéki telekárak nagyjából a 7 évvel ezelőtti szinten ragadtak, ami azt jelzi, hogy a vasúti felár még nincs mindenhol beárazva
Milyen tények támasztják alá a projekt súlyát?
- Az U-Tapao repülőteret már most Bangkok harmadik nemzetközi repülőtereként tartják számon, jelenleg is zajlik a fejlesztése, a tervek szerint évi 60 millió utas kiszolgálására lesz alkalmas
- Az EEC-övezet Chachoengsao, Chonburi és Rayong tartományokat foglalja magába, ezek együttes regionális GDP-je meghaladja az 1500 milliárd bahtot (Office of the National Economic and Social Development Council, Thaiföld)
- A BTS Vörös Vonal Bang Sue és Rangsit közötti szakasza 2021 óta üzemel, Bangkok északi folyosóját szolgálva ki
- A Si Racha (Chonburi) térségében lévő lakóparkok átlagos négyzetméterára 50 000-80 000 baht, ami kétszer-háromszor olcsóbb, mint a belvárosi Bangkok
- A most tárgyalt, felülvizsgált PPP-keret szerint az Asia Era One nevű kivitelezőnek mintegy 160 milliárd baht összegű banki garanciát kellene letennie, amennyiben módosítják a feltételeket, az EEC-politika felülvizsgálatáról szóló beszámolók szerint
- Pattaya a járvány előtti adatok szerint évi 10 millió turistánál is többet fogadott (Thaiföldi Idegenforgalmi Hivatal), és a két repülőtérhez való közvetlen vasúti hozzáférés jelentősen javítaná elérhetőségét
- A tervezett szerelvények egyes szakaszokon akár 250 km/órás sebességet is elérhetnek
Hogyan hatnak az infrastrukturális megaprojektek az árakra?
Aki Délkelet-Ázsiában fektet be, annak érdemes ismernie az infrastrukturális megaprojektek árazási logikáját. Szingapúr példája azt mutatja, hogy egy gyalogosan elérhető MRT-állomás jellemzően 10-25%-kal emeli meg a közeli lakóingatlanok értékét. Bangkokban ez a hatás már bizonyított a BTS Sukhumvit és Silom vonalak mentén, ahol az állomásokhoz közeli lakások 20-35%-os felárral cserélnek gazdát azokhoz a hasonló egységekhez képest, amelyek autóval öt-hét percre esnek.
A háromreptéri vonalra vetítve ez a hatás akár még kifejezettebb is lehet. Itt ugyanis nem egyszerű városi tömegközlekedésről van szó, hanem egy olyan folyosóról, amely a jelenleg távolinak számító tengerparti körzeteket gyakorlatilag Bangkok ingázó elővárosaivá alakítaná. Aki Si Rachában vagy Pattayán élne, 45-60 perc alatt érné el a főváros üzleti negyedét. Ez alapjaiban változtatná meg a bérbeadási logikát: az EEC ipari övezeteiben dolgozó alkalmazottak a tengerparton élhetnének, míg a bangkoki irodai dolgozók hétvégenként a tengerparton lazíthatnának anélkül, hogy órákat töltenének a közúti forgalomban.
Melyik körzet a legizgalmasabb: Lat Krabang esete
Külön figyelmet érdemel Lat Krabang, amely Bangkok és a Suvarnabhumi repülőtér között helyezkedik el. Jelenleg iparinak számító, viszonylag alacsony telekárú terület, amely a gyorsvasút elindulása után teljes értékű lakóövezetté alakulhat át. A fejlesztők már most vásárolnak itt telkeket, bár a viszonteladási piac egyelőre nem reagált teljes mértékben erre a lehetőségre.
Milyen kockázatokkal kell számolni?
A thaiföldi nagy infrastrukturális projektek híresek arról, hogy a határidők gyakran csúsznak. A nagysebességű vonalról már 2018 óta tárgyalnak, és az EEC szerződéses felülvizsgálati folyamata további 12-18 hónapot adhat hozzá az időzítéshez. Néhány thaiföldi piaci elemző szerint a Chonburi, Si Racha, Pattaya és Sattahip környéki telekárak eddig alig mutattak spekulatív gyorsulást magához a vasúti projekthez köthetően, inkább a szélesebb, hosszú távú piaci trendekkel mozogtak együtt. Aki öt évnél rövidebb befektetési horizontban gondolkodik, annak számolnia kell a késés lehetőségével.
Mindazonáltal az, hogy a thaiföldi kormány továbbra is kiemelt helyen kezeli ezt a projektet az EEC stratégián belül, erős jelzés arra, hogy a megvalósítás előbb-utóbb bekövetkezik. Aki most tervez Chonburiba vagy Rayongba utazni ingatlant nézni, jó időzítést választ: számos helyszínen az árak még nem szívták fel teljesen a 'vasúti felárat', miközben az EEC-övezetben folyamatosan bővül a minőségi új fejlesztések kínálata.
Forrás: Nation Thailand
Gyakran ismételt kérdések
Mi az a Red Line Missing Link, és miért fontos?
Ez az a hiányzó vasúti szakasz, amely összekötné az északi BTS Vörös Vonalat az U-Tapao repülőtérre tartó nagysebességű vonallal. Ennek hiányában Bangkok három repülőtere között nincs közvetlen vasúti összeköttetés.
Mikor indul el a háromreptéri gyorsvasút?
A pontos időpont még nem véglegesedett. A projektet jelenleg újra felülvizsgálja az EEC bizottsága, egy forgatókönyv szerint akár 2028-ra is kiírhatnak tendert. A piaci becslések szerint a teljes elindulás 2029-2031 előtt aligha valósul meg.
Hogyan hat majd a gyorsvasút Pattaya ingatlanáraira?
A két bangkoki repülőtérhez való közvetlen gyorsvasúti hozzáférés jelentősen javítaná Pattaya elérhetőségét turisták és külföldi letelepedők számára egyaránt. Hasonló ázsiai infrastrukturális projektek történelmileg 15-30%-os áremelkedést hoztak az állomások vonzáskörzetében az indulást követő 3-5 évben, bár egyes helyi elemzők szerint az EEC telekárai eddig közel maradtak a 7 évvel ezelőtti szinthez.
Melyik körzetekben a legjobb most befektetni?
Si Racha, Lat Krabang és Pattaya külvárosi övezetei tűnnek a legígéretesebbnek. Ezek a helyszínek a jelenlegi viszonylag alacsony árakat ötvözik erős felértékelődési potenciállal, amint a vasútvonal üzembe áll.
Vásárolhatnak külföldiek ingatlant az EEC-övezetben?
Igen. Külföldi állampolgárok tulajdonjoggal (freehold) vásárolhatnak lakást, amennyiben a projekten belüli külföldi tulajdoni kvóta nem haladja meg a 49%-ot. Telket és villát jellemzően hosszú távú bérleti (leasehold) konstrukcióban lehet szerezni, jellemzően 30+30+30 éves futamidővel.
Érdemesebb megvárni a projekt jóváhagyását, vagy inkább most vásároljak?
Az infrastrukturális felárak jellemzően jóval a fizikai átadás előtt beépülnek az árakba, a legmeredekebb ugrás pedig rendszerint a szerződés aláírásakor és az építkezés megkezdésekor jelentkezik. Aki a végleges szerződés jóváhagyása előtt vásárol, még a jelenlegi árszinten léphet be a piacra.
Milyen bérbeadási hozamra számíthatok az EEC-övezetben?
Si Rachában és Pattaya külvárosi részein a lakások bérbeadási hozama évi 5-7% körül alakul, ami magasabb, mint a belvárosi Bangkok 3-4%-os átlaga. Az EEC ipari alkalmazottai stabil bérlői keresletet biztosítanak.
Milyen kockázatai vannak egy infrastruktúra-alapú befektetésnek?
A legfőbb kockázat az építkezés csúszása. Emellett elképzelhető a nyomvonal vagy az állomások helyszínének módosítása is. Érdemes olyan ingatlant választani, amelynek önmagában, a vasútvonal megépülésétől függetlenül is van befektetési értéke.
Ha szeretné közelebbről is megvizsgálni a Bangkok-Pattaya térség ingatlanlehetőségeit, a Thaiföldi Ingatlan csapata szívesen segít eligazodni a helyi piacon és a jogi részletekben.