A lényeg röviden
Ha magyar vásárlóként thaiföldi lakást vagy házat terveztél venni, most kifejezetten jó pillanatot választottál: a thai kormány 2%-ról 0,01%-ra csökkentette a tulajdon-átírási illetéket, a jelzálog-bejegyzési díjat pedig 1%-ról szintén 0,01%-ra. Egy 10 millió bahtos (nagyjából 90 millió forintos) társasházi lakás esetén ez a két tétel önmagában közel 300 000 baht (kb. 2,7 millió forint) megtakarítást jelent. A kedvezmény nem egyszeri akció: 2027. június 30-ig érvényben marad, így nem kell kapkodva dönteni.
Miért fontos ez a magyar vásárlóknak?
Thaiföldön, és azon belül is Phuketen, évek óta stabil az érdeklődés a magyar befektetők és second home vásárlók részéről. Sokan éppen a bürokrácia és a felmerülő illetékek miatt haboztak belevágni: a korábbi, rövid életű illetékkedvezmények (2019 óta többször is bevezette már Bangkok, mindig szigorú lejárati dátummal és árplafonnal) nem adtak elég időt a nyugodt tervezéshez. A 2026-os változat viszont más tészta: a thai kormány most valódi, hosszú távú kiszámíthatóságot ad, majdnem másfél évet, ami bőven elég egy alapos due diligence-hez, finanszírozás megszervezéséhez, vagy akár egy phuketi helyszínbejáráshoz.
Fontos: a külföldi befektetők, akik freehold (közvetlen tulajdonjogú) társasházi egységet vásárolnak a külföldi kvóta keretében, pontosan ugyanazt a kedvezményes díjszabást kapják, mint a thai állampolgárok. Nincs itt semmilyen hátrányos megkülönböztetés a devizakülföldi vevőkkel szemben, ami a gyakorlatban a Thaiföldön ingatlant kereső magyaroknak is közvetlenül kedvez.
Mi változott pontosan?
- Átírási illeték (transfer fee): 2%-ról 0,01%-ra csökkent, a hivatalosan megállapított (appraised) ingatlanérték alapján számolva
- Jelzálog-bejegyzési díj: 1%-ról 0,01%-ra csökkent
- A kedvezmény olyan lakóingatlanokra vonatkozik, ahol a vételár ÉS a hivatalos értékbecslés is legfeljebb 7 millió baht
- A jelzáloghitelre vonatkozó kedvezmény szerződésenként 7 millió baht-ig érvényes
- Egy 5 millió bahtos lakás esetén a teljes megtakarítás körülbelül 149 500 baht (nagyjából 4200 amerikai dollár)
- A program 2027. június 30-ig fut, ami lényegesen hosszabb, mint a korábbi, néhány hónapos vagy egyéves kedvezményes időszakok
- A kedvezmény vonatkozik különálló házakra, sorházakra, társasházi (condo) egységekre, valamint épülettel rendelkező földterületekre; részleges tulajdoni hányad értékesítése viszont nem tartozik ide
Mennyit lehet ténylegesen megspórolni?
Nézzük meg konkrétan, mit jelent ez a gyakorlatban egy 5 millió bahtos ingatlan esetén:
- Átírási illeték megtakarítása: kb. 99 500 baht (2% mínusz 0,01%)
- Jelzálog-bejegyzési díj megtakarítása: kb. 49 950 baht (1% mínusz 0,01%)
- Összesen: kb. 149 500 baht
Egy drágább, 10 millió bahtos társasházi lakásnál (bár itt figyelni kell az árplafonra vonatkozó szabályokra) a két tétel együtt közel 300 000 bahtos megtakarítást hozhat. Ez a pénz gyakorlatilag egy plusz százalékpontnyi hozamnak felel meg, amit a thai állam ad ajándékba a vásárlóknak.
Mi NEM változott? Amire figyelni kell
Fontos tisztázni, hogy a kedvezmény kizárólag két illetéket érint. Thaiföldön egy ingatlanvásárlás szokásos költségei jellemzően a következők:
| Költségtétel | Mérték | Érintett a kedvezmény által? |
|---|---|---|
| Átírási illeték | 2% (jelenleg 0,01%) | Igen |
| Jelzálog-bejegyzési díj | 1% (jelenleg 0,01%) | Igen |
| Bélyegilleték (stamp duty) | 0,5% | Nem |
| Speciális üzleti adó (specific business tax) | 3,3% (5 éven belüli továbbértékesítés esetén) | Nem |
| Forrásadó (withholding tax) | Progresszív sávos | Nem |
Az 5 éven belüli továbbértékesítésre kivetett 3,3%-os speciális üzleti adó tehát változatlanul érvényben marad, ez sok esetben komolyabb tétel lehet, mint maga az átírási illeték volt korábban.
A thaiföldi Department of Lands (Földhivatal) az egyetlen szerv, amely a tulajdon-átírásokat hivatalosan bejegyzi, és az illetékek alapja a hivatalos értékbecslés, nem feltétlenül a ténylegesen kialkudott vételár. Ez azért lényeges, mert egy jó adásvételi tanácsadó vagy ügyvéd segíthet tisztán látni, hogy a hivatalos érték és a piaci ár mennyire tér el egymástól.
Hol érezhető ez leginkább? Phuket a fókuszban
A thai pénzügyminisztérium becslése szerint a meghosszabbított program évi mintegy 540 milliárd baht ingatlanforgalmat támogathat, és további körülbelül 305 milliárd baht befektetést vonzhat a szektorba.
A külföldi vásárlók továbbra is meghatározó szereplői a társasházpiacnak: 2024-2025-ben évente stabilan körülbelül 14 500 egységet vásároltak külföldiek, ebből önmagában 2025 első negyedévében nagyjából 3919 egység kelt el az iparági adatok szerint. Bangkok, Chonburi és Phuket maradt a kereslet fő célpontja.
Azok közül, akik Thaiföldön ingatlanba fektetnek, éppen Phuket, Pattaya és Samui az a három célpont, ahol a külföldi vásárlók a legnagyobb arányban vannak jelen a társasházpiacon. Ez azt jelenti, hogy az illetékcsökkentés gyakorlati hatása éppen ott lesz a legérezhetőbb, ahol a Thaiföldi Ingatlan ügyfeleinek túlnyomó többsége is keres: Phuket szigetén.
Fontos emlékeztető: külföldiek Thaiföldön közvetlenül földet vagy házat gyakorlatilag nem vásárolhatnak. A közvetlen (freehold) tulajdonjog társasházi egységekre korlátozódik, projektenként legfeljebb 49%-os külföldi kvóta mellett, míg a telekkel rendelkező ingatlanoknál jellemzően bérleti jogot (leasehold) vagy céges struktúrát alkalmaznak.
Gyakori kérdések
Kire vonatkozik a kedvezményes illeték?
Bármely vásárlóra, legyen thai állampolgár vagy külföldi, aki a feltételeknek megfelelő lakóingatlant vásárol. Külföldiek esetében ez konkrétan a törvényes külföldi tulajdoni kvóta keretén belüli, freehold társasházi vásárlásokra vonatkozik.
Milyen ingatlanokra érvényes a kedvezmény?
A program különálló házakra, sorházakra, társasházi egységekre és épülettel rendelkező földterületekre vonatkozik, feltéve, hogy mind a vételár, mind a hivatalos értékbecslés legfeljebb 7 millió baht. A részleges tulajdoni hányad értékesítése ki van zárva a kedvezményből.
Meddig tart a kedvezmény, és mennyire biztos, hogy nem vonják vissza korábban?
A jelenlegi meghosszabbítás 2027. június 30-ig tart, ami lényegesen hosszabb, mint a korábbi verziók, amelyek jellemzően csak néhány hónaptól egy évig futottak. Mivel azonban ez egy kormányzati döntés, amit bármikor módosíthatnak, aki komolyan fontolgat egy vásárlást, annak érdemes minél előbb lezárni a feltételeket, nem pedig az utolsó pillanatra hagyni.
Vonatkozik ez használt (viszonteladási) ingatlanokra is?
Igen, a kedvezményes díjak a feltételeknek megfelelő viszonteladási ügyletekre is érvényesek, bár az eladónak az ingatlan birtoklási idejétől függően így is fizethet speciális üzleti adót vagy bélyegilletéket.
Kombinálható ez egy fejlesztői részletfizetési konstrukcióval?
Igen. A fejlesztő fizetési terve és az állami illetékcsökkentés egymástól független mechanizmus. Az illetéket a tulajdon-átírás bejegyzésének pillanatában kell megfizetni, ami jellemzően egybeesik az utolsó részlet kifizetésével.
Záró gondolatok: érdemes-e most lépni?
Egy több évig érvényes, de mégis rögzített határidejű illetékcsökkentés valódi mozgásteret ad a befektetőknek arra, hogy alaposan, kapkodás nélkül tervezzenek meg egy vásárlást. Aki már kiszemelt magának egy ingatlant Phuketen vagy máshol Thaiföldön, és elvégezte a szükséges átvilágítást, annak a 2027 közepéig tartó időszak kifejezetten kedvező alkalom a lépésre. A 150 000-300 000 baht közötti megtakarítás gyakorlatilag egy plusz százalékpontnyi hozamként csapódik le, amit a thai állam ad hozzá a vásárláshoz.
Ugyanakkor ez a kedvezmény politikai döntés eredménye, amit bármikor módosíthatnak vagy visszavonhatnak, ezért a biztonságosabb stratégia az, ha valaki minél hamarabb lezárja a feltételeket, nem pedig a határidő utolsó heteire időzíti a döntést. Ha elakadtál a részletekben, vagy nem tudod eldönteni, hogy Phuket melyik része illik leginkább a céljaidhoz, a Thaiföldi Ingatlan szakértői segítenek eligazodni a folyamatban.
Forrás: The Nation Thailand