A phuketi földhivatalban ma olyan kérdéseket kap egy vevő, amilyeneket néhány éve senki nem tett fel neki: honnan volt pénze a thai részvényeseknek megvenni a részvényeiket, van-e jövedelemigazolásuk, miért lakik mindhárom más-más tartományban. Régebben ezt a papírmunkát egy pillantás alatt elfogadták. Most a Kereskedelmi Fejlesztési Minisztérium (DBD) adatbázisával vetik össze.
A lényeg röviden: 2026-ban nem történt liberalizáció a külföldiek thaiföldi tulajdonjogában. Az változott, hogy az állam elkezdte betartatni azokat a szabályokat, amelyek addig is léteztek, csak papíron maradtak.
Egyéni külföldi vevő számára ma az egyetlen közvetlen és teljesen legális út egy társasház-egység (kondominium) szabad tulajdonú (freehold) megvétele, az épület teljes alapterületének 49 százalékos külföldi kvótáján belül. Minden más megoldás vagy külön engedélyt igényel, vagy be kell látni: az illető nem tulajdont vesz, hanem bérleti jogot.
Mi a 49 százalékos külföldi kvóta, és hogyan ellenőrizhető?
A társasházi külföldi kvóta a teljes épület összes lakóegységének alapterületére vonatkozik, 49 százalékig - nem az egységek számára. Ez egy fontos különbség: egy 100 egységes házban simán lehet, hogy a kvóta nagyobb egységek miatt korábban betelik, mint a lakásszám alapján várná az ember. A kvóta tényleges állását a társasház kezelő szervezete (a 'juristic person') igazolja egy friss igazolással, még az adásvétel földhivatali bejegyzése előtt. Rawai és Bang Tao népszerűbb projektjeiben előfordul, hogy a kvóta teljesen betelt, függetlenül attól, mit állít az eladó.
Vehet egyáltalán földet külföldi Thaiföldön 2026-ban?
Általában nem. A Földtörvény (Land Code) alapvetően nem biztosít földtulajdonjogot külföldi magánszemélyeknek. A kivételek szűkek: bizonyos öröklési esetek, valamint a 96 bis szakasz, amely legfeljebb 1 rai (kb. 1600 négyzetméter) méretű, lakóingatlan céljára szolgáló telket enged, minimum 40 millió THB értékű, jóváhagyott befektetés mellett, a Belügyminisztérium engedélyével. A gyakorlatban ilyen engedélyt eddig nagyon kevés esetben adtak ki - ez nem egy reálisan tervezhető útvonal a legtöbb vevő számára.
Miért nem működik többé a thai cégen keresztüli villavásárlás?
Évtizedekig ez volt a bevett módja annak, hogy egy villát a hozzá tartozó földdel 'megvegyenek': alapítanak egy thai céget, amelynek 51 százaléka thai tulajdonosok kezében van, a fennmaradó 49 százalék a külföldié, és a cég veszi meg a földet. Papíron semmi törvénytelen nincs benne - a cég thai, tehát birtokolhat földet.
A valóságban a thai részvényesek soha nem fizettek be egyetlen bahtot sem, nem vettek részt az ügyvezetésben, csak aláírtak üres részvényátruházási formanyomtatványokat. Pontosan ezt a rést tanulta meg kiszúrni a hatóság. Ha a földhivatal azt látja, hogy egy 2 millió THB alaptőkéjű cég 25 millió THB értékű telket vett, és a DBD adatai szerint a thai részvényesek soha nem adtak be jövedelemnyilatkozatot, ráadásul még húsz másik cégben is szerepelnek tulajdonosként, onnantól nincs további kérdés.
2025 óta a Földhivatal és a DBD adatot cserél egymással, hogy ellenőrizzék a földtulajdonos cégek thai részvényesei mögötti tényleges tőke eredetét. Ez a háttere annak, hogy a DBD 1/2026. számú rendelete alapján 2026 áprilisától megkezdődött több mint 46 000, külföldi részvétellel működő cég átvilágítása, szigorúbb szankciókkal és a nominee-szerkezetnek bizonyuló cégek kényszer-felszámolásának lehetőségével.
A névleges tulajdonlás (nominee ownership) bűncselekmény a Külföldi Vállalkozásokról szóló törvény (Foreign Business Act) alapján: 100 000-1 millió THB pénzbírsággal és akár 3 év börtönnel jár, és a felelősség a thai névleges részvényesre is kiterjed.
Mennyit érnek valójában a '30+30+30' bérleti szerkezetek?
A bérleti villák eladói gyakran '90 éves tulajdonlásként' hirdetik ezt a konstrukciót. A valóságban a földhivatali nyilvántartásba csak az első, 30 éves időszak kerül be. A meghosszabbítás ígérete a jelenlegi földtulajdonos személyes kötelezettségvállalása egy konkrét bérlővel szemben, és a thai esetjog ismételten úgy döntött, hogy egy ilyen meghosszabbítás személyes szerződéses jog, amely nem száll automatikusan át a föld új tulajdonosára.
Amíg a fejlesztő üzletben marad és törődik a hírnevével, addig ez a rendszer zökkenőmentesen működik. A valódi próba a harmincegyedik évben jön el - és a piacnak egyelőre nincs statisztikája erről, mert az ilyen korú, üdülőövezeti bérleti konstrukciók még ritkák Thaiföldön.
Honnan kell érkeznie a pénznek, és mi az az FET-igazolás?
A szabad tulajdonú (freehold) társasházi vásárlás bejegyzéséhez a pénzt külföldről kell átutalni. Az összegnek devizában kell megérkeznie Thaiföldre, és 50 000 USD vagy afeletti összeg esetén a bank kiállít egy Foreign Exchange Transaction (FET) igazolást. Ennek megléte nélkül a földhivatal nem indítja el a tulajdonjog bejegyzését külföldi név alatt.
Ez az egyik pont, ahol a szigorodó ellenőrzés valójában megkönnyíti a vevő dolgát. Egy átlátható, külföldről érkező, FET-igazolással alátámasztott vásárlás egy társasházi kvóta-egységre az elmúlt két évben egyetlen nappal sem lett nehezebb bejegyezni. Sőt, minél szorosabb a felügyelet a nominee-szerkezeteken, annál kiszámíthatóbb lesz a másodpiac a külföldi kvótán belüli egységekre - egyszerűen azért, mert a jogilag tiszta alternatívák köre folyamatosan szűkül.
Mi lesz a 99 éves bérlettel és a 75 százalékos kvótával?
2024-ben a Miniszteri Tanács utasította az illetékes minisztériumokat, hogy vizsgálják meg két javaslat bevezetését: a maximális földbérleti időszak 99 évre emelését, valamint a társasházi külföldi kvóta 75 százalékra növelését. Phuket nemzetközi vevőközössége hónapokig alig beszélt másról.
2026-ra mindkét javaslat lekerült a napirendről anélkül, hogy törvénnyé vált volna. A politikai ellenállás erősebbnek bizonyult - az 'ország eladásáról' szóló érvek felülírták a tőkebevonásról szóló argumentumokat. Ez fontos tanulság mindenkinek, aki a tervezett szabályváltozásokra alapozva tervezne: a jelenleg hatályos szabályokkal kell kalkulálni, nem a tervezetekkel.
Mikor éri meg mégis cégen keresztül tulajdont tartani?
A mi véleményünk: 2026-ban egy 30-40 millió THB alatti költségvetéssel rendelkező vevőnek lakáscélú vásárláshoz szóba sem szabad hoznia a thai cégen keresztüli szerkezetet. A kockázat nem az, hogy holnap ellenőrök jönnek. A kockázat az, hogy amikor eladásra kerül a sor, egy ügyvéddel dolgozó vevő egyszerűen visszalép egy ilyen üzlettől - és az eszköz jóval korábban veszít likviditást, mint jogszerűséget.
Egy indokolt kivétel van ez alól: ha valóban működő thai vállalkozásról van szó, valódi forgalommal, alkalmazottakkal, és olyan partnerekkel, akik saját pénzüket fektetik be, akkor a földtulajdon cégen keresztüli tartása nem trükk, hanem szokásos vállalati gyakorlat.
A legfontosabb lépés vásárlás előtt
A legtöbb feszültséget megelőző egyetlen lépés az aláírás előtt történik: kérjünk friss igazolást a társasház kezelő szervezetétől a fennmaradó külföldi kvótáról alapterület szerint, és ellenőrizzük, hogy a kiválasztott konkrét egység beleesik-e ebbe a kvótába. A kvóta egyenetlenül telik fel egy épületen belül, ezért ezt személyesen érdemes leellenőrizni, ideális esetben egy megtekintő út keretében - és érdemes ezt az utat kellő rugalmassággal megtervezni, mert a földhivatal csak munkanapokon dolgozik, egyetlen nap ritkán elég egy ügylet lezárásához.
Forrás: DBD 1/2026. számú rendelet, az aiproperty-phuket.com hivatkozása alapján