Miért érdemes előre tájékozódni?
Thaiföld, és különösen Phuket, egyre népszerűbb célpont a magyar ingatlanbefektetők körében. Az árak, az életminőség és a bérleti hozamok vonzók, ugyanakkor a thai jog több szempontból is eltér az európaitól. A legtöbb félreértés abból adódik, hogy a vásárlók nem tudják pontosan, mit is vesznek meg: maga az ingatlan tulajdonát, vagy csak egy hosszú távú használati jogot. Az alábbiakban tisztázzuk a legfontosabb fogalmakat.
Freehold: teljes tulajdon, de nem mindenkinek
A freehold (thaiföldön: Chanote-alapú tulajdon) azt jelenti, hogy az ingatlan a vevő nevére kerül a földhivatali nyilvántartásban. Külföldi magánszemély azonban Thaiföldön földet nem szerezhet közvetlen tulajdonként. Ez a korlátozás a villákra és az önálló telkekre vonatkozik.
Az egyetlen kivétel, ahol a külföldi valóban freehold tulajdont szerezhet: a társasházi lakások (condominium). A Condominium Act alapján egy épületen belül az összes lakás legfeljebb 49 százaléka lehet külföldi kézben. Ez az úgynevezett külföldi kvóta.
A 49 százalékos kvóta a gyakorlatban
- Az épület fennmaradó 51 százalékát thai állampolgároknak vagy thai jogi személyeknek kell birtokolniuk.
- A kvóta épületenként, nem emelkénként vagy projektenként értendő.
- Vásárlás előtt a fejlesztőtől vagy a közös képviselet irodájától kérhető igazolás arról, van-e még szabad külföldi kvóta.
- Ha egy lakás 'thai quota' státuszon van, külföldi azt freehold alapon nem veheti meg.
Ez a struktúra Phuket legnépszerűbb kondominiumaira is vonatkozik, így a választott projekt kvótaállapotát mindig ellenőrizni kell.
Leasehold: bérleti jogú ingatlan
Ha valaki villát vagy önálló házat szeretne venni Thaiföldön, a legelterjedtebb megoldás a leasehold, azaz a hosszú távú bérleti jog. A thai jog szerint a maximálisan bejegyezhető bérleti idő 30 év, amelyet jellemzően egy vagy két meghosszabbítási opcióval egészítenek ki, így a valós élettartam 30+30+30 év is lehet, bár a megújítás jogi értelemben nem automatikus, hanem a földtulajdonos hozzájárulásától függ.
Amit a leasehold-ról tudni kell
- A bérleti szerződést a Földhivatalnál (Land Department) kell bejegyeztetni, különben harmadik féllel szemben nem érvényesíthető.
- A bejegyezett bérleti jog az eredeti feltételekkel átruházható és örökölhető (a szerződés szövegétől függően).
- A 30 éves megújítási opciók csak akkor jelentenek valódi védelmet, ha azokat közjegyző előtt és a szerződésben egyértelműen rögzítik.
- A leasehold ára jellemzően alacsonyabb a freehold árnál, mivel nem valódi tulajdonátruházás történik.
Freehold vs. Leasehold: összehasonlítás
| Szempont | Freehold (Condominium) | Leasehold (Villa / Ház) |
|---|---|---|
| Elérhető ingatlan típusa | Lakás (társasház) | Villa, ház, telek |
| Külföldi vehet-e? | Igen, ha van szabad kvóta | Igen, bérlet formájában |
| Maximális időtartam | Korlátlan (tulajdon) | Jellemzően 30 év (megújítható) |
| Földhivatali bejegyzés | Igen, kötelező | Igen, erősen ajánlott |
| Viszonteladhatóság | Jó, ha a kvóta megmarad | Korlátozott, a feltételektől függ |
| Jellemző vételár | Magasabb (valódi tulajdon) | Alacsonyabb |
Jogi struktúrák: thai cég és egyéb megoldások
Sokan hallanak arról, hogy thai korlátolt felelősségű társaságon (Thai Co., Ltd.) keresztül villát is lehet venni. Ez formálisan lehetséges, mivel a cég megveszi a telket. Azonban a thai hatóságok az utóbbi évtizedben egyre szigorúbban vizsgálják azokat a cégstruktúrákat, amelyeket kizárólag ingatlanvásárlás céljából hoztak létre, és ahol a thai részvényesek névlegesek ('nominees'). Ez illegális, és komoly kockázatot jelent.
Egyes külföldi állampolgárok BOI-engedéllyel (Board of Investment) vagynyugdíjas vízumhoz kapcsolódó befektetési feltételek teljesítésével vásárolhatnak korlátozott területű telket, ám ezek feltételrendszere összetett és szakember nélkül nehezen navigálható.
A legbiztonságosabb megközelítés: lakás esetén freehold a kvótán belül, villa esetén jól megírt és bejegyzett leasehold.
Átvilágítás (due diligence): mit ellenőrizzen vásárlás előtt
Függetlenül attól, hogy lakást vagy villát vesz, az alábbi lépések elvégzése elengedhetetlen:
- Tulajdoni lap (title deed) ellenőrzése - a Chanote az egyetlen teljesen megbízható cím; a Nor Sor 3 Kor már gyengébb jogcím.
- Jelzálog és terhek vizsgálata - a Földhivatalnál lehet lekérdezni.
- Fejlesztői engedélyek - EIA-tanulmány, építési engedély, kondominiumoknál a Condominium License megléte.
- Közüzemi bekötések - a villa valóban rendelkezik-e saját árambekötéssel, vagy közös mérőn van?
- Külföldi kvóta igazolása - kondominiumoknál kötelező lépés.
- Pénzátutalás dokumentálása - a külföldi vevőnek Foreign Exchange Transaction (FET) igazolást kell szereznie a bankjától, ez a freehold vásárlás feltétele.
A Thaiföldi Ingatlan csapata ezeket a lépéseket magyarázattal és helyi jogászi partnerkapcsolattal segíti végigvinni, hogy a vásárlás ne csak gyors, hanem biztonságos is legyen.
Mire figyeljen még?
- Vételár transzferálása: a Thai bank FET-igazolása nélkül a lakás nem írható a külföldi nevére.
- Adók és illetékek: az adásvétel költségei jellemzően a vételár 2-6 százaléka között mozognak (transfer fee, stamp duty, withholding tax), megoszlásuk az eladó és vevő megállapodásától függ.
- Ügyvédi képviselet: nem kötelező, de erősen ajánlott, lehetőleg független thai ügyvéddel, aki nem az eladó által ajánlott.
Ingatlanvásárlás Thaiföldön teljesen reális és sok esetben kiváló befektetés, ha az ember megfelelő előkészülettel vág bele. A szabályok megismerése az első, és legfontosabb lépés.