2024-ben a phuket-i rendőrség 12 illegálisan üzemeltetett mini-szállodát zárt be, ahol villatulajdonosok engedély nélkül adták ki ingatlanjaikat turistáknak. A bírságok elérték a napi 20 000 bahtot, több külföldi tulajdonost pedig kiutasítottak az országból. Mindannyiuknak ugyanaz volt a hibájuk: még a bérbeadás megkezdése előtt nem tájékozódtak a thai jogszabályokról.
Thaiföld élesen különbséget tesz kétféle bérbeadási forma között. A hosszú távú bérbeadás (legalább 30 napos időtartamra) polgári jog alá esik, és nem igényel külön engedélyt. A rövid távú bérbeadás (30 napnál rövidebb tartózkodás) ezzel szemben a Hotel Act B.E. 2547 értelmében szállodai tevékenységnek minősül: engedély nélküli üzemeltetés esetén akár 20 000 baht összegű bírság és büntetőjogi felelősség is felmerülhet. Létezik egy harmadik út is: az ingatlan professzionális kezelőcégre bízása, és a passzív jövedelem élvezése.
Röviden összefoglalva
- Hosszú távú bérbeadás (30+ nap): nincs szükség engedélyre, thai cégre sem - magánszemélyként, írásos szerződéssel elegendő
- Rövid távú bérbeadás (30 napnál rövidebb): thai cég bejegyzése és Hotel Act szerinti engedély szükséges
- Kisebb ingatlanok (legfeljebb 8 szoba): egyszerűsített, 'nem szállodai szálláshely' kategóriába regisztrálhatók
- 8 vagy több szobás, illetve 30+ férőhelyes ingatlanok: teljes szállodai engedély kötelező
- Kezelőcégek a bevétel 20-30%-át vonják le, cserébe minden üzemeltetési és jogi feladatot átvállalnak
- TM30 nyomtatvány: a tulajdonos köteles bejelenteni a thai bevándorlási hatóságnál minden külföldi vendéget az érkezéstől számított 24 órán belül
Lehetséges megközelítések és forgatókönyvek
1. forgatókönyv: Hosszú távú bérbeadás engedély nélkül
Ez a legegyszerűbb módja annak, hogy thai ingatlanból rendszeres bevételre tegyünk szert. A bérlővel 6-12 hónapos írásos szerződést kötünk, amelyben rögzítjük a havi bérleti díjat, a kauciót (jellemzően 1-2 havi bérleti díj), valamint mindkét fél jogait és kötelezettségeit.
Ezeket a jogviszonyokat a Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv szabályozza. Sem engedély, sem thai cég nem szükséges - magánszemélyként is eljárhatunk.
Fontos részlet: ha a bérleti szerződés időtartama legalább 3 év, azt kötelező bejegyeztetni a Földhivatalnál. Bejegyzés nélkül a hosszú távú bérleti szerződés korlátozott jogi védelmet élvez, és bíróság előtt megtámadható.
Phuket-en a hosszú távú bérbeadás tipikusan évi 5-7%-os hozamot biztosít az ingatlan értékéhez képest. Pattayában az alacsonyabb ingatlanárak miatt ez az arány kedvezőbb is lehet.
2. forgatókönyv: Rövid távú bérbeadás engedéllyel
A napi és heti kiadás másfélszer-kétszer akkora bevételt hozhat, mint a hosszú távú bérbeadás, de jogi szempontból lényegesen összetettebb.
A Hotel Act B.E. 2547 (2004), amelyet 2023-ban és 2026-ban is módosítottak, szállodai tevékenységnek minősít minden 30 napnál rövidebb szálláshely-szolgáltatást. A legális működéshez szükséges:
- Thai cég bejegyzése
- Engedély megszerzése (teljes szállodai engedély, illetve 8 szobánál kisebb ingatlan esetén az egyszerűsített 'nem szállodai szálláshely' regisztráció)
- Tűzvédelmi és higiéniai előírások teljesítése
- TM30 bejelentés leadása minden külföldi vendég érkezésétől számított 24 órán belül
Kondominiumot vásárlók számára ez egy gyakori csapda: sok lakóépület belső házirendje kifejezetten tiltja a rövid távú kiadást. A társasház kezelőbizottsága (juristic person) jogosult bírságot kiszabni a szabálysértőkre. Vásárlás előtt mindenképpen érdemes átnézni az épület szabályzatát, ha rövid távú bérbeadásban gondolkodunk.
3. forgatókönyv: Professzionális ingatlankezelő cég
Azok számára, akik nem tartózkodnak egész évben Thaiföldön, a legjobb megoldás egy engedéllyel rendelkező kezelőcégre bízni az ingatlant. A szokásos megállapodás szerint a bevétel 70-80%-a a tulajdonost illeti, a maradék 20-30% a kezelőcéget.
A cég gondoskodik a vendégek szerzéséről, a takarításról, a karbantartásról, a jogi megfelelésről és a TM30 bejelentések leadásáról. Saját thai céget nem kell bejegyezni, hiszen a kezelőcég már rendelkezik a szükséges engedélyekkel.
Az adókötelezettség azonban így is a tulajdonosnál marad: személyi jövedelemadót (PIT) kell fizetni a kapott jövedelem után, az alkalmazható levonások figyelembevételével, illetve ingatlanadót is.
4. forgatókönyv: Albérletbe adás üzletszerűen
Néhány vállalkozó hosszú távú szerződéssel vesz bérbe ingatlant, majd azt rövid távon adja tovább. Ez a modell a következőket igényli:
- Thai cég bejegyzése
- Az albérletre vonatkozó kifejezett engedély rögzítése az elsődleges bérleti szerződésben
- Nem szállodai vagy teljes szállodai engedély megszerzése a rövid távú tevékenységhez
Ha a tulajdonos írásos beleegyezése hiányzik a szerződésből, ez a konstrukció jogellenes.
Összehasonlítás
| Szempont | Hosszú távú bérbeadás | Rövid táv (8 szoba alatt) | Rövid táv (8+ szoba) | Kezelőcég |
|---|---|---|---|---|
| Minimum tartózkodás | 30 nap | 1 nap | 1 nap | Megállapodás szerint |
| Thai cég szükséges? | Nem | Igen | Igen | Nem |
| Engedély típusa | Nincs szükség rá | Nem szállodai szálláshely | Teljes szállodai engedély | A cég rendelkezik vele |
| Hozam Phuket-en | évi 5-7% | évi 8-12% | évi 10-15% | évi 5-10% |
| Tulajdonos terhelése | Közepes | Magas | Magas | Minimális |
| Adók | PIT + ingatlanadó | PIT + ingatlanadó + ÁFA | PIT + ingatlanadó + ÁFA | PIT + ingatlanadó |
| Bírság kockázata | Alacsony | Közepes | Engedély nélkül magas | Alacsony |
A leggyakoribb hibák és kockázatok
1. Engedély nélküli rövid távú bérbeadás. Ez a külföldi tulajdonosok körében a legelterjedtebb hiba. Egy szomszédi panasz elegendő ahhoz, hogy rendőrségi ellenőrzést vonjon maga után. A bírság napi 20 000 baht lehet, büntetőeljárás megindítása is lehetséges.
2. A kondominiumok házirendjének figyelmen kívül hagyása. Érvényes rövid távú engedély esetén is előfordulhat, hogy az épület belső szabályzata tiltja a napi kiadást. Kondominiumvásárlás előtt mindig tájékozódjunk a házirendről.
3. A TM30 nyomtatvány elfelejtése. A tulajdonos köteles minden külföldi vendéget bejelenteni a thai bevándorlási hatóságnál az érkezéstől számított 24 órán belül. A mulasztás bírságja vendégenként akár 10 000 baht is lehet. A legtöbb kezelőcég automatikusan intézi ezt a bejelentést.
4. Hosszú távú bérleti szerződés be nem jegyeztetése. Ha legalább 3 éves szerződést kötünk, de nem jegyeztetjük be a Földhivatalnál, a bérlő a feltételeket bíróság előtt megtámadhatja. A bejegyzés díja a teljes bérleti időszakra eső összeg 1%-a.
5. Nem megfelelő cégstruktúra. Thai cég bejegyezésekor a Külföldi Vállalkozásokról szóló törvénynek (Foreign Business Act) megfelelően kell eljárni. Fiktív thai résztulajdonosok alkalmazása jogsértésnek minősül.
6. Bérleti jövedelem be nem vallása. A bérbeadásból származó jövedelem személyi jövedelemadó-köteles, 5-35%-os progresszív adókulccsal. A be nem vallott jövedelem után pótlék és kamat jár.
A thai bérbeadási szabályozásban eligazodni nem bonyolult, ha szisztematikusan közelítünk a témához: válasszuk ki a nekünk megfelelő bérbeadási formát, mérjük fel az engedélyezési követelményeket, és számítsuk ki előre az adókötelezettségeket. Ha nincs tapasztalatunk a thai jogban, rövid távú bérbeadásnál a Thaiföldi Ingatlan csapata is javasolja, hogy kezdetben engedéllyel rendelkező kezelőcégen keresztül dolgozzunk - ez csökkenti a jogi kockázatot, miközben stabil hozamot biztosít.