Amikor egy phuket-i kondót vagy egy pattayai villát értékesítesz, a thai Földhivatal (Land Department) az adásvétel pillanatában, a tulajdonjog-átruházáskor automatikusan levonja a forrásadót a vételárból. Az eladó tehát kevesebbet kap kézhez, mint amennyit a szerződés tartalmaz - a kérdés csak az, hogy pontosan mennyivel kevesebbet.
Ezt három tényező határozza meg: a tulajdonban töltött évek száma, a Földhivatal hivatalos becsült értéke, valamint az, hogy az eladó magánszemély vagy cég.
Magánszemélyek esetén a forrásadó kulcsa 5% és 35% közötti progresszív skálán mozog, amelyet a tulajdonlás hossza módosít. Cégek esetén a forrásadó egykulcsos: a becsült érték 1%-a. Fontos tudni, hogy ez az összeg nem végső adó - az éves bevallásban jóváírható. A forrásadón kívül az eladóra hárul az átírási díj, illetve a tartástól függően az Üzleti Forgalmi Adó (SBT) vagy a bélyegilleték. Az összes költség együttesen elérheti a becsült érték 6,3%-át vagy akár többet is.
Gyors összefoglaló
- Magánszemély forrásadója - progresszív, 5-35% között, az adóalap csökken a tulajdonban töltött évek számával
- Cég forrásadója - a Földhivatal becsült értékének egykulcsos 1%-a
- Átírási díj - a becsült érték 2%-a, általában fele-fele arányban osztják el eladó és vevő között
- Üzleti Forgalmi Adó (SBT) - 3,3%, ha az ingatlant 5 éven belül adják el
- Bélyegilleték - 0,5%, ha az SBT már nem alkalmazandó (5 évnél hosszabb tulajdonlás esetén)
- Minden adót a Földhivatalban, a tulajdonjog-átruházás napján kell megfizetni - halasztásra nincs lehetőség
Konkrét esetek és számítások
1. eset: Magánszemély ad el kondót 3 év után
Egy külföldi vásárló Bangkokban vett egy lakást 5 000 000 THB-ért, és három évvel később 6 000 000 THB-ért adja el. A Földhivatal becsült értéke 5 200 000 THB.
A forrásadó számítása így néz ki: a becsült értéket elosztják a tulajdonlás éveivel (minimum 1 évvel). Ebből jön ki az éves adóalap: 5 200 000 / 3 = 1 733 333 THB. Erre alkalmazzák a progresszív adókulcsot (az első 300 000 THB-ra 5%, felette magasabb sávok). Az így kapott éves adót megszorozzák 3-mal.
Eben az esetben a forrásadó összege hozzávetőleg 150 000-180 000 THB. Ehhez jön az SBT a becsült érték 3,3%-a (171 600 THB), valamint az eladót terhelő átírási díj fele (52 000 THB). Az összes adóteher nagyjából 370 000-400 000 THB, ami a becsült érték 6,5-7%-a.
2. eset: Cég értékesít (thai kft.)
Egy Thaiföldön bejegyzett cég elad egy phuket-i villát, amelynek Földhivatali becsült értéke 15 000 000 THB. A forrásadó egyszeruen: 1%, azaz 150 000 THB. Ha a cég 5 évnél rövidebb ideje tulajdonos, az SBT (3,3%) további 495 000 THB-t jelent. A 2%-os átírási díj 300 000 THB. Az összes költség kb. 945 000 THB, vagyis a becsült érték 6,3%-a.
Fontos részlet: cégek esetén az 1%-os forrásadó előlegnek számít a 20%-os társasági adóval szemben. Az éves mérleg lezárásakor az eladáson keletkező nyereség a teljes kulccsal adózik, de a már befizetett 1% beleszámít.
3. eset: Magánszemély ad el 6 év tulajdonlás után
Ha az eladó 5 évnél hosszabb ideig tartotta az ingatlant, az SBT helyett csak bélyegilletéket kell fizetni (0,5%), ami jelentős megtakarítást jelent. Egy 10 000 000 THB becsült értékű ingatlannál az SBT (330 000 THB) és a bélyegilleték (50 000 THB) közötti különbség 280 000 THB. A forrásadó alapja is alacsonyabb, hiszen 6 évvel osztva kisebb éves összeget kapunk, ami alacsonyabb adósávba kerül.
A lényeg: az 5 éves határt átlépve az eladó 3-4 százékponttal kevesebb adót fizet a becsült értékre vetítve, mint egy korábbi kiszállásnál.
Összehasonlító táblázat
| Paraméter | Magánszemély (5 éven belül) | Magánszemély (5 éven túl) | Cég (5 éven belül) | Cég (5 éven túl) |
|---|---|---|---|---|
| Forrásadó | 5-35% progresszív | 5-35% progresszív | 1% egykulcsos | 1% egykulcsos |
| SBT | 3,3% | Nem alkalmazandó | 3,3% | Nem alkalmazandó |
| Bélyegilleték | Nem alkalmazandó | 0,5% | Nem alkalmazandó | 0,5% |
| Átírási díj | 2% (általában fele-fele) | 2% (általában fele-fele) | 2% (általában fele-fele) | 2% (általában fele-fele) |
| Teljes terhelés | 6-9% | 3-5% | kb. 6,3% | kb. 3,5% |
| Bevallásban jóváírható | Igen | Igen | Igen (TAO ellen) | Igen (TAO ellen) |
Tipikus hibák és kockázatok
1. Az alacsonyabb vételár feltüntetése a szerződésben. A Földhivatal a saját becsült értékét használja, nem a szerződéses árat. Ha a szerződésben szereplő ár alacsonyabb a becsült értéknél, az adót akkor is a becslésen számolják. Ha viszont a szerződéses ár magasabb, az lesz az alap. A szándékos alulértékelés nem csökkenti az adót, viszont adóhivatali ellenőrzést vonhat maga után.
2. Az évek helytelen számítása. A Földhivatal minden megkezdett naptári évet teljes évnek számít. Egy 2023 decemberében vásárolt és 2026 januárjában eladott ingatlan 3 évnek számít - nem 2 évnek és 1 hónapnak. Ez az eladónak kedvez, és érdemes figyelembe venni az értékesítés időzítésekor.
3. A kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmények figyelmen kívül hagyása. Több ország (köztük Magyarország is) kettős adóztatási egyezményt kötött Thaiölddel. A thai Földhivatalnak befizetett forrásadó sok esetben beszámítható az eladó hazai adókötelezettségébe, ha az eredeti befizetési bizonylatot hitelesített fordítással együtt megőrzik. Zárás előtt mindenképpen egyeztess adótanácsadóval.
4. A forrásadó összetévesztése a tőkenyereség-adóval. Thaiföldön magánszemélyek ingatlan-értékesítése után nincs külön tőkenyereség-adó. A forrásadó az ingatlan teljes becsült értékére vonatkozik, nem a nyereségre. Ez alapvetően eltér az európai rendszerektől, és sokszor meglepetésként éri a külföldi eladókat.
5. Az SBT kihagyása a pénzügyi tervből. Azok a befektetők, akik alaprajzon vesznek ingatlant (off-plan), és 1-2 éven belül eladják, rendszeresen elfelejtik a 3,3%-os SBT-t a kalkulációban. Egy 5 000 000 THB-s ingatlannál ez 165 000 THB hiányzó tétel, ami komolyan megnyirbálja a tervezett hozamot.
6. Thai adószám nélkül megjelenni a Földhivatalban. Külföldi eladóknak az ügyletkötés előtt be kell szerezniük egy thai adóazonosítót (TIN) a helyi adóhivatalban. Ez 1-2 munkanapot vesz igénybe. TIN nélkül a tulajdon-átruházás késedelmesedik vagy meghiúsul.
Zárógondolat
Az okos tervezés több százezer bahtot spórolhat meg. A legfontosabb eszközök: az 5 éves tartási határidő betartása, a Földhivatali becslésmódszertan ismerete, és a kettős adóztatási egyezmény alapján igényelhető jóváírások kihasználása. Az értékesítés adózási oldalát érdemes legalább 6 hónappal a tervezett zárás előtt elkezdeni áttekinteni. A Thaiföldi Ingatlan csapata ebben is segítséget tud nyújtani.