Miért fontos pontosan ismerni a vásárlás járulékos költségeit?
Sokan csak a vételárat nézik, aztán a Land Office előtt derül ki, hogy az átírás és az egyéb díjak együttesen a vételár 3-7 százalékát is elérhetik. Aki ezt nem tervezi be előre, az könnyen kellemetlen helyzetbe kerülhet. Az alábbiakban tételesen áttekintjük, mire kell számítani - mind a vásárlás pillanatában, mind a hosszú távú fenntartás során.
Átírási illeték (Transfer Fee)
Az ingatlan tulajdonjogának átvezetésekor a Thai Land Department egy úgynevezett átírási illetéket számít fel. Ennek mértéke jellemzően a hatóság által meghatározott becsült érték (appraised value) 2 százaléka, ami nem feltétlenül egyezik meg a tényleges vételárral - sok esetben alacsonyabb annál.
Fontos tudni, hogy az átírási illetéket általában a vevő és az eladó egymás között osztja meg, de ez nem törvényi előírás, hanem alkukérdés. Új fejlesztéseknél (new development) a fejlesztők gyakran magukra vállalják ezt a tételt, hogy vonzóbbá tegyék az ajánlatukat - érdemes erre rákérdezni az adásvételi szerződés aláírása előtt.
Bélyegilleték, különleges üzleti adó és forrásadó
A thaiföldi ingatlanügyleteknél a bélyegilleték és az egyéb adók köre az eladótól és az ügylet körülményeitől függ. Magyar vevőként ezeket jellemzően az eladó fizeti, de mivel befolyásolhatják az eladó nettó bevételét, közvetve a tárgyalási pozícióra is hatnak.
| Adónem | Mérték | Ki fizeti jellemzően? | Mikor alkalmazandó? |
|---|---|---|---|
| Átírási illeték (Transfer Fee) | 2% (becsült érték alapján) | Vevő és eladó megállapodás szerint | Minden ügylet |
| Bélyegilleték (Stamp Duty) | 0,5% (vételár vagy becsült érték, amelyik magasabb) | Eladó | Ha nincs SBT |
| Különleges üzleti adó (SBT) | 3,3% | Eladó | Ha az ingatlan kevesebb mint 5 éve volt az eladó tulajdonában |
| Forrásadó (Withholding Tax) | Fokozatos skála (magánszemélynél 1-35%, cégnél 1%) | Eladó | Minden eladásnál |
A bélyegilleték és az SBT egymást kizárja: ha az SBT alkalmazandó, a bélyegilletéket nem kell megfizetni. Ez utóbbit akkor vetik ki, ha az eladó kevesebb mint öt éve tulajdonos, tehát friss eladásoknál a 3,3 százalékos SBT a jellemzőbb tétel.
Fenntartási alap (Sinking Fund)
Új építésű társasházaknál (condominium) a vásárlók egyszer fizetnek egy fenntartási alapba (sinking fund). Ez a közös területek hosszú távú karbantartását, felújítását fedezi - gondoljunk a liftre, az úszómedencére, a tető esetleges cseréjére.
A befizetés összege projektektől függ, jellemzően négyzetméterenkénti 400-800 THB egyszeri díj formájában merül fel. Mivel ez egyszeri tétel, a vásárláskor kell rá számítani, és általában a kulcsátadáskor esedékes.
Közös költség (Common Area Maintenance Fee)
A fenntartási alaptól elkülönülő, rendszeres havi kiadás a közös területek üzemeltetési díja. Ezt a társasház kezelője (juristic person) szedi be, és a következőket fedezi:
- biztonsági személyzet és recepció
- úszómedence és fitnessterem karbantartása
- kertészet és takarítás
- közvilágítás és közös területek villanyszámlája
- kezelési és adminisztrációs díjak
Phuketben a közös költség jellemzően négyzetméterenkénti 50-120 THB/hó között mozog, de prémium projektekben ennél magasabb is lehet. Egy 50 négyzetméteres apartman esetén ez havi 2 500-6 000 THB-t jelent (kb. 25 000-60 000 Ft), amit akkor is fizetni kell, ha az ingatlan üresen áll.
A Thaiföldi Ingatlan csapata minden projektnél kikéri a hatályos kezelési szabályzatot és a közös költség aktuális mértékét, hogy a vevők reális képet kapjanak a hosszú távú fenntartási költségekről.
Bérbeadás adózása Thaiföldön
Sokan befektetési céllal vásárolnak ingatlant Phuketben, és a bérleti díjból szeretnének bevételt termelni. Thaiföldön a bérleti bevétel adóköteles, és a kötelezettségek attól függnek, hogy a tulajdonos thai adórezidens-e vagy sem.
Legfontosabb tudnivalók:
- A thai személyi jövedelemadó progresszív skálán működik (0-35%), amelybe a bérleti bevétel is beleszámít.
- A külföldi tulajdonosok, akik nem thai adórezidensek, szintén adókötelesek a Thaiföldön keletkezett jövedelem után.
- Az ingatlankezeléssel kapcsolatos igazolt költségek (javítás, kezelési díj, biztosítás) levonhatók a jövedelemből - a részletes szabályokról mindig érdemes helyi adótanácsadót megkérdezni, mivel a szabályozás változhat.
- Rövidtávú kiadásnál (Airbnb-jellegű) fontos tisztában lenni a helyi engedélyezési előírásokkal is, mivel az illegális szálláshely-szolgáltatás bírsággal járhat.
Amennyiben Magyarország és Thaiföld között kettős adóztatást elkerülő egyezmény lenne érvényes, az befolyásolná az adókötelezettséget - erről mindig aktuális jogi tanácsadást ajánlott kérni, mivel a nemzetközi adójog dinamikusan változik.
Összefoglalás: mire érdemes tervezni?
Egy tipikus phuket-i condominium vásárlásnál a járulékos egyszeri költségek (átírási illeték, fenntartési alap, ügyvédi díj) összesen a vételár 3-6 százalékát tehetik ki. Ehhez adódnak a havi rendszeres tételek: a közös költség, amellyel függetlenül attól kell számolni, hogy az ingatlan ki van-e adva. Bérbeadásnál a bevétel thai jövedelemadó-köteles, amit érdemes előzetesen bekalkulálni a várható hozamba.
A Thaiföldi Ingatlan minden vásárló számára átlátható költségbecslést készít az adott projektre vonatkozóan, hogy a döntés valós számokra épüljön - ne csak a prospektus ígéreteire.